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OLG Stuttgart, 07.08.2013, 9 U 198/12

TitelOLG Stuttgart, 07.08.2013, 9 U 198/12 
OrientierungssatzVoraussetzungen eines zivilrechtlichen bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruchs 
NormBBodSchG § 24 Abs. 2; 
Leitsatz1. Der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG setzt grundsätzlich keine behördliche Inanspruchnahme des Anspruchstellers voraus.
2. Die polizeirechtliche Verpflichtung des Verursachers einer Bodenverunreinigung nach dem BBodSchG unterliegt keiner Verjährung. Zivilrechtliche Verjährungsregelungen sind nicht entsprechend anzuwenden.
3. Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch bei einer ordnungsbehördlichen Inanspruchnahme des Käufers auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks ausgeschlossen sein soll, bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung.
GerichtOLG Stuttgart 
EntscheidungsformUrteil  
Entscheidungsdatum07.08.2013 
Aktenzeichen9 U 198/12 
VorgängergerichtLG Tübingen, 04.05.2012, 3 O 276/10 

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 04.05.2012 - Az. 3 O 276/10 - wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil des Landgerichts und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin macht als Eigentümer eines Grundstücks gegen die Beklagte Ausgleichsansprüche nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) geltend. Sie begehrt Ersatz der Kosten bereits durchgeführter Altlasten-Untersuchungen sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für die Kosten der Sanierung der Liegenschaft auf der Grundlage des Bundesbodenschutzgesetzes.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochten Urteil wird nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Klagen stattgegeben und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin die ihr entstandenen Gutachterkosten in Höhe von 132.247,07 ? zuzüglich Zinsen zu bezahlen. Des weiteren hat es festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, alle Kosten zu erstatten, die der Klägerin durch die Sanierung des Grundstücks Flst.Nr. ? in R. auf der Grundlage des BBodSchG zukünftig entstehen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, ein Zahlungsanspruch der Klägerin ergebe sich aus § 24 Abs. 2 BBodSchG, da schädliche Bodenveränderungen an dem von der Beklagten veräußerten Grundstück vorliegen. Weil die Untersuchungen mit der zuständigen Behörde abgestimmt worden seien, sei davon auszugehen, dass diese die durchgeführten Untersuchungen für erforderlich gehalten habe. Die Beklagte sei als frühere Betreiberin des Gaswerks sowie der Tankstelle nach § 4 Abs. 3 BBodSchG neben der Klägerin als Grundstückseigentümerin zur Bodensanierung verpflichtet. Der streitige Sachverhalt unterliege wegen der Möglichkeit behördlicher Inanspruchnahme auch in zeitlicher Hinsicht dem Anwendungsbereich des BBodSchG. Neben dem Zahlungsanspruch sei auch der gestellte Feststellungsantrag begründet, da der Umfang der Sanierungsmaßnahmen noch nicht feststehe.

Die Haftung der Beklagten erstrecke sich auf die gesamte Kontamination des streitgegenständlichen Grundstücks. Eine Haftungsbeschränkung für die Beklagte lasse sich auch nicht daraus ableiten, dass die Bodenveränderungen auch durch die Voreigentümer der Beklagten mit verursacht worden seien. Die Haftung der Beklagten im Verhältnis zur Klägerin bestimme sich nach § 24 Abs. 2 S. 2 BBodSchG. Eine umfassende Einstandspflicht ergebe sich daraus, dass die Beklagte als Handlungsstörerin vor der Klägerin, die lediglich Zustandsstörerin sei, vorrangig hafte, zumal sie die Bodenverunreinigung überwiegend verursacht habe. Für einen Anspruch nach § 24 Abs. 2 S. 2 BBodSchG sei nicht erforderlich, dass die Kontamination vollständig auf einen konkreten Handlungsstörer zurückgeführt werden könne. Für eine Alleinhaftung der Beklagten im Innenverhältnis der Parteien spreche weiter der Umstand, dass die Beklagte die die Bodenbelastung auslösende Konzession zum Betrieb des Gaswerkes an die ehemalige Gaswerksbetreiberin, die darüber hinaus nicht mehr existent sei, erteilt habe.

Der Anspruch sei nicht von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag erfasst. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung führe zu keinem anderen Ergebnis. Gegen einen Ausschluss des geltend gemachten Anspruchs spreche bereits der Umstand, dass der Ausgleichsanspruch nach dem BBodSchG erst später entstanden sei; Freizeichnungsklauseln seien eng auszulegen. Eine hinreichend deutliche Regelung, aus der sich ein Haftungsausschluss für den Fall der behördlichen Inanspruchnahme ergebe, liege nicht vor. Unstreitig sei auch ein Preisnachlass wegen einer möglichen Bodenbelastung nicht vereinbart worden, zumal der Kaufpreis den Verkehrswert übersteige.

Die Klägerin sei auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB von der Geltendmachung des Anspruchs ausgeschlossen, da von einer positiven Kenntnis der Altlasten auch bei einer Kenntnis der Vornutzung nicht ausgegangen werden könne.

Die Annahme eines Anspruchs nach § 24 Abs. 2 BBodSchG begründe keine verfassungswidrige Rückwirkung, da bei Inkrafttreten des BBodSchG die Altlasten noch nicht beseitigt gewesen seien und deshalb nicht in einen abgeschlossenen Sachverhalt eingegriffen worden sei. Es liege lediglich eine nicht zu beanstandende unechte Rückwirkung vor. Letztendlich sei die Beklagte aber auch nicht schutzwürdig, nachdem der Handlungsstörer seit jeher im Rahmen des polizeilichen Gefahrenabwehrrechts in Anspruch genommen werden könne und der Grundsatz des Vorrangs der Haftung des Handlungsstörers vor dem Zustandsstörer bereits vor dem Inkrafttreten des BBodSchG anzuwenden gewesen sei. Bereits vor dem Inkrafttreten des BBodSchG habe eine Ausgleichsverpflichtung zwischen dem Handlungsstörer und dem Zustandsstörer nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag bestanden.

Für eine zeitliche Begrenzung der Ausgleichsansprüche bestehe keine rechtliche Grundlage.

Die Beklagte hat gegen das Urteil des Landgerichts vom 4.05.2012, das ihr am 9.05.2012 zugestellt wurde, mit Schriftsatz vom 04.06.2012, der am 06.06.2012 einging, Berufung eingelegt und diese nach Bewilligung einer Fristverlängerung zur Berufungsbegründung bis zum 09.08.2012 mit am 09.08.2012 eingehendem Schriftsatz vom 08.08.2012 begründet. Mit der Berufung verfolgt die Beklagte das Ziel der Klagabweisung weiter.

Die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts werden von der Beklagten in der Berufung nicht angegriffen.

Die Beklagte ist der Auffassung, entgegen der Ansicht des Landgerichts sei davon auszugehen, dass der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG in der rückwirkenden Geltung zeitlich begrenzt sei. Aus der seit jeher bestehenden verwaltungsrechtlichen Zugriffsmöglichkeit auf den Störer nach § 4 Abs. 3 S. 1 BBodSchG ergebe sich kein Ausgleichsanspruch zwischen verschiedenen Störern, der erstmals durch § 24 Abs. 2 BBodSchG in das Gesetz aufgenommen worden sei. Die vom Landgericht angenommene Anwendung der Ausgleichsnorm des § 24 Abs. 2 BBodSchG auf den vorliegend streitgegenständlichen Kaufvertrag aus dem Jahr 1963 stelle eine echte verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung dar. Darüber hinaus bestehe ein Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG auch wegen des in Abschnitt III Ziff. 8 S. 2 des Kaufvertrages vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für Sachmängel nicht. Bodenverunreinigungen seien zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses 1963 Sachmängel gewesen. Die im Vertrag gewählte Formulierung könne nur dahingehend verstanden werden, dass bewusst und gewollt auch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht bekannte Sachmängel ausgeschlossen werden sollten. Der Ausschluss der Haftung für Sachmängel habe auch Aufwendungen umfasst, die der Klägerin aufgrund eines möglichen behördlichen Einschreitens mit der Folge der Wertbeeinträchtigung der Kaufsache entstehen. Ein unterbliebener Niederschlag im Kaufpreis stelle lediglich ein beispielhaftes Auslegungskriterium dar. Die Klägerin habe das streitgegenständliche Grundstück wegen der zentralen Lage unbedingt gewollt. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Klägerin bereit gewesen sei, sich an den Kosten für die Verlagerung des städtischen Fuhrparks zu beteiligen, und dass sie einer Nutzung des verkauften Grundstücks durch die Beklagte bis zur Fertigstellung des neuen Fuhrparkgeländes zugestimmt habe. Weiter habe die vertragliche Vereinbarung erst nach einer Weiternutzungsdauer der Beklagten von zwei Jahren und drei Monaten eine Entschädigung für die Weiternutzung vorgesehen und die Klägerin habe sich an Baukostensteigerungen beteiligt, wie sich aus Abschnitt III Ziffer 7 des Kaufvertrages ergebe. Letztendlich belege auch der Umstand, dass die Fälligkeit des Kaufpreises auf einen Zeitpunkt lange vor der Räumung und dem Umzug der Beklagten vereinbart worden sei, die Zielsetzung des Vertrages, dass der Kaufpreis der Beklagten in voller Höhe für die Verlagerung des Fuhrparks zur Verfügung stehen sollte.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 04.05.2012, Az. 3 O 276/10 abzuändern und die Klage abzuweisen

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das landgerichtliche Urteil unter Vertiefung und Wiederholung ihrer erstinstanzlichen Rechtsansicht. Die Beklagte verkenne, dass nicht die Klägerin von der zuständigen Behörde zur Sanierung des Grundstücks herangezogen werde, sondern von dieser beabsichtigt sei, die Beklagte als Handlungsstörerin und Verursacherin der Altlasten in Anspruch zu nehmen. Ebenfalls unzutreffend sei die Ansicht der Beklagten, vor Inkrafttreten des BBodSchG hätte es keinen Ausgleichsanspruch zwischen Störern gegeben. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei der Ausgleichsanspruch auch nicht von dem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss erfasst. Die nunmehr von der Beklagten vorgebrachten Auslegungsargumente seien erstmals in der Berufung vorgebracht und in der Berufungsinstanz nicht beachtlich. Hilfsweise werde bestritten, dass ein Gewährleistungsausschluss auch mit Wirkung gegenüber § 24 Abs. 2 BBodSchG vertraglich vereinbart worden wäre und die Klägerin das Grundstück auf jeden Fall erworben hätte. Letztendlich könne sich die Beklagte auf einen Haftungsausschluss auch deshalb nicht berufen, weil sie über die Vornutzung des Grundstücks als Gaswerk trotz bestehender Kenntnis nicht aufgeklärt habe.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Gemäß § 24 Abs. 2 S. 1 BBodSchG steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Ausgleichsanspruch zu (1.). Die Anwendung von § 24 Abs. 2 BBodSchG auf den vorliegenden Fall stellt keine unzulässige Rückwirkung dar (2.). Der Anspruch ist weder durch eine abweichende vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen (3.) noch verjährt (4.) oder verwirkt (5.) oder nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausgeschlossen (6.). Die Ausführungen des Landgerichts zur Kausalität und zum Haftungsumfang sind zutreffend (7.). Auch der Feststellungsantrag ist begründet (8.).

1.

Rechtsfehlerfrei und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die tatbestandlichen Voraussetzungen eines Ausgleichsanspruch der Klägerin nach § 24 Abs. 2 S. 1 BBodSchG bejaht.

a) Der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 S. 1 BBodSchG unter mehreren Verpflichteten, die nach § 4 Abs.3 BBodSchG von der zuständigen Behörde in Anspruch genommen werden können, knüpft an die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit an (Wagner, BB 2000, 417, 420). Sowohl die Klägerin als auch die Beklagte sind nach § 4 Abs. 3 BBodSchG verpflichtet, den Boden und die Altlasten auf dem Grundstück der Klägerin so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Unstreitig ist das klägerische Grundstück mit Altlasten infolge des Betriebs eines Gaswerks bis 1910 und einer Tankstelle bis 1955 sanierungsbedürftig belastet. Es liegen schädliche Bodenveränderungen nach § 1 BBodSchG vor.

Die Verpflichtung der Klägerin ergibt sich aus ihrer Stellung als Eigentümerin und Zustandsverantwortliche, während die Beklagte als Betreiberin des Gaswerks und der Tankstelle Verursacherin der schädlichen Bodenveränderungen ist. Für die Haftung der Parteien ist es auch ohne Belang, ob sie bezüglich der festgestellten Bodenverunreinigungen schuldhaft gehandelt haben.

b) Der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG setzt grundsätzlich keine behördliche Inanspruchnahme des Anspruchstellers voraus (BGH, U. v. 01.10.2008 - XII ZR 52/07; OLG Frankfurt, B. v. 18.03.2009 - 1 U 126/08).

Allerdings lassen der Bundesgerichtshof und das OLG Frankfurt in den vorgenannten Entscheidungen offen, ob ein Ausgleichsanspruch aus § 24 Abs. 2 BBodSchG immer schon dann gegeben ist, wenn ein Störer ohne Veranlassung der Behörde aus eigenem Antrieb eine Sanierung durchführt. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Umweltbehörde dem Kläger mitgeteilt, dass aufgrund einer orientierenden Untersuchung auf dem Grundstück des Klägers eine Bodenkontamination und eine Benzolbelastung des Grundwassers festgestellt worden sei und die Absicht bestehe, den Kläger zur Erholung eines Sachverständigengutachtens zu verpflichten. Erst daraufhin hatte der Kläger den Sachverständigen beauftragt. Jedenfalls in einem solchen Fall kann ein Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG auch ohne förmliche Anordnung der Verwaltungsbehörde nicht verneint werden (BGH aaO Rz. 22).

Allerdings war hier Anlass für die Beauftragung der Fa. G.S. mit einer Altlastenuntersuchung der beabsichtigte Verkauf des Grundstücks und keine Mitteilung oder Aufforderung einer Behörde. Die Historische Erkundung und Orientierende Altlastenuntersuchung sowie die Detailuntersuchung wurden nach dem unbestrittenen Vorbringen der Klägerin dann jedoch in Abstimmung mit dem Landratsamt und nach dessen Vorgaben durchgeführt; sie wären demnach auch bei einer förmlichen Inanspruchnahme durch die Behörde angefallen.

Auch in einem solchen Fall ist unter Berücksichtigung der oben zitierten Rechtsprechung vom Bestehen eines Ausgleichsanspruchs nach § 24 Abs. 2 BBodSchG auszugehen, weil die einvernehmliche Durchführung einer Veranlassung zur Vornahme seitens der Behörde gleich steht.

c) Die polizeirechtliche Verpflichtung des Verursachers einer Bodenverunreinigung nach dem BBodSchG unterliegt keiner Verjährung. Eine ausdrückliche Verjährungsregelung besteht nicht; zivilrechtliche Verjährungsregelungen sind nicht entsprechend anzuwenden (vgl. VGH Baden - Württemberg, U. v. 18.12.2007 - 10 S 2351/06; U. v. 01.04.2008 - 10 S 1388/06).

d) Polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr können auch nicht verwirkt werden. Diesen Befugnissen kommt im öffentlichen Interesse ein überragendes Gewicht zu, das deren Verwirkung nicht zulässt. Sie stellen auch kein subjektives Recht dar, dessen Bestand durch Nicht- oder Fehlgebrauch in Frage gestellt werden könnte (VGH Baden - Württemberg vom 01.04.2008 - 10 S 1388/06).

e) Dass die Bodenkontamination auf dem Grundstück in erster Linie auf einen Gaswerksbetrieb zurückzuführen ist, der 1910 eingestellt wurde, die Bodenbelastung somit 100 Jahre vor Klagerhebung erfolgte, führt, wie die erste Instanz zutreffend ausführt, zu keiner anderen Entscheidung.

Allerdings hat das BBodSchG die vor seinem Inkrafttreten geführte Diskussion um eine zeitliche Begrenzung der polizeilichen Gefahrenhaftung nicht berücksichtigt. Dahinter steht jedoch die Wertung des Gesetzgebers, dass der Verursacher einer zeitlich weit zurückliegenden Altlast bzw. dessen Rechtsnachfolger der Sanierungspflicht immer noch näher steht als die Allgemeinheit der Steuerzahler (OLG SH, U. v. 20.12.2007 - 5 U 98/04). Das Gesetz enthält daher keine Regelung zu zeitlichen Grenzen der Haftung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG.

2.

Die Anwendung von § 24 Abs. 2 BBodSchG auf den vorliegenden Fall stellt keine unzulässige Rückwirkung dar.

Das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG), zu dessen wesentlichen Elementen die Rechtssicherheit und der Vertrauensschutz gehören, und das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG) setzen Regelungen in Gesetzen, welche die rechtliche Behandlung von Sachverhalten der Vergangenheit belastend verändern, Grenzen. Für die nähere Bestimmung der Grenzen wird zwischen echter Rückwirkung (genannt auch Rückwirkung von Rechtsfolgen) und unechter Rückwirkung (genannt auch tatbestandliche Rückanknüpfung) unterschieden. Eine echte Rückwirkung liegt vor, wenn an Tatbestände, die in der Vergangenheit liegen und bereits abgeschlossen sind, ungünstigere Rechtsfolgen geknüpft werden als diejenigen, von denen der Bürger bei seinen Dispositionen ausgehen durfte. Regelungen solchen Inhalts sind in Gesetzen und ebenso in Rechtsverordnungen grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen kommen nur unter engen Voraussetzungen in Betracht, etwa wenn zwingende Gründe des Gemeinwohls eine Durchbrechung des Rückwirkungsverbots erfordern oder wenn ein schutzwürdiges Vertrauen des Einzelnen auf die bisherige Rechtslage nicht oder nicht mehr vorhanden ist. Von einer unechten Rückwirkung wird hingegen gesprochen, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig, es sei denn, die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung ist zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich oder die Bestandsinteressen der Betroffenen überwiegen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers (BGH, B. v. 25.10.2012 - IX ZB 242/11).

Der Anwendung des BBodSchG steht nicht entgegen, dass die festgestellten schädlichen Bodenveränderungen bei Inkrafttreten des BBodSchG bereits vorhanden waren. Da der Regelungszweck des Gesetzes nach §§ 1, 2 Abs. 5 BBodSchG insbesondere auch die Sanierung von Altlasten umfasst, kann seine Geltung nicht auf Bodenkontaminationen beschränkt werden, die erst nach seinem Inkrafttreten verursacht wurden. Damit beansprucht das Gesetz keine verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässige echte Rückwirkung. Maßgeblicher Sachverhalt ist nämlich nicht die Verursachung der Kontamination sondern die von der vorhandenen Schadstoffbelastung ausgehende gegenwärtige Umweltgefahr. Da der maßgebliche Sachverhalt mithin noch nicht abgeschlossen ist, liegt lediglich eine unechte Rückwirkung vor, die nur in bestimmten - hier nicht gegebenen - Ausnahmefällen unzulässig ist (vgl. zum Ganzen BGH U. v. 02.04.2004 - V ZR 267/03; BVerwG, U. v. 16.03.2006 - 7 C 3/05).

Dies gilt auch wenn - wie im vorliegenden Fall - bereits alle denkbaren vertraglichen Ansprüche aus dem im Jahr 1963 geschlossenen Kaufvertrag verjährt sind. § 24 Abs. 2 BBodSchG begründet einen Ausgleichsanspruch unter mehreren Verpflichteten im Sinne des § 4 Abs. 3, 5, 6 BBodSchG, er knüpft also an die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit an (Wagner, BB 2000, 417, 420). Er ist darauf ausgerichtet, die auf der Primärebene der Gefahrenbeseitigungs- bzw. Sanierungspflicht getroffene und zuerst am Effizienzziel orientierte Auswahlentscheidung der Ordnungsbehörde auf der sekundären Ebene der Kostenverteilung zu korrigieren (Wagner, BB 2000, 417, 426). Zwar lässt § 24 Abs. 2 S. 2 BBodSchG abweichende vertragliche Vereinbarungen ausdrücklich zu, eine vertragliche Beziehung zwischen Ausgleichsberechtigtem und -verpflichtetem ist jedoch keine Voraussetzung des Ausgleichsanspruchs aus § 24 Abs. 2 BBodSchG. Voraussetzung ist vielmehr die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit beider Parteien gemäß § 4 Abs. 3, 5, 6 BBodSchG. Solange diese besteht, ist der maßgebliche Sachverhalt (Verantwortlichkeit für eine gegenwärtige Umweltgefahr) für keine Partei vollständig abgeschlossen.

Die Beklagte wird als Verursacherin und nicht als Gesamtrechtsnachfolgerin eines Verursachers in Anspruch genommen. Zwar ist der Bundesgerichtshof (U. v. 02.04.2004 - V ZR 267/03) für den Fall der Inanspruchnahme des Gesamtrechtsnachfolgers von einer echten Rückwirkung ausgegangen, die von Verfassungs wegen aber nicht zu beanstanden sei. Ab Mitte der achtziger Jahre des 20. Jahrhunderts habe sich wegen der damaligen Kenntnis generell bestehender Pflichtenlagen ein schützenswertes Vertrauen, als Gesamtrechtsnachfolger nicht zur Beseitigung von Altlasten in Anspruch genommen werden zu können, nicht mehr bilden können. Nicht entschieden wurde die Frage, ob die Inanspruchnahme des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers einer Bodenkontamination gegen das Rückwirkungsverbot verstößt, wenn die Gesamtrechtsnachfolge vor Mitte der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts stattgefunden hat. Diese Frage stellt sich hier jedoch nicht. Dort ging es um eine Erstreckung der Verursacherhaftung auf den Gesamtrechtsnachfolger, der mit der Kontamination an sich nichts zu tun hat. Hier ist die Beklagte selbst Verursacherin der streitgegenständlichen Bodenveränderungen.

3.

Der Ausgleichsanspruch der Klägerin ist nicht durch den in Abschnitt III Ziffer 8 des Kaufvertrages vom 09.12.1963 zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen, wie das Landgericht mit zutreffender Begründung festgestellt hat.

a) Der Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 S. 1 BBodSchG steht unter dem Vorbehalt einer anderweitigen Vereinbarung und ist dispositiv. Obwohl sich in der Begründung des Gesetzesentwurfs zum BBodSchG (vgl. BT-Drucks. 13/6701, S. 46) die Behauptung findet, der Käufer eines Grundstücks müsse den mit einem Verkäufer vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch hinsichtlich des Ausgleichsanspruchs gegen sich gelten lassen, ist die Abbedingung in einem Gewährleistungsausschluss nicht zwingend enthalten, kann sich aber aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben (BGH, U. v. 02.04.2004 - V ZR 267/03; Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Buch 2, Neubearbeitung 2012, § 426 Rn. 62; Versteyl / Sondermann, Bundesbodenschutzgesetz Kommentar, 2. Aufl. 2005, § 24, Rn. 30).

b) Der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung, dass der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Haftung für Sachmängel den Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 S. 1 BBodSchG nicht umfasst, folgt der Senat.

(1) Aus der dem Berufungsgericht zugewiesenen Prüfungskompetenz hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ergibt sich, dass die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung auf der Grundlage aller nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen in vollem Umfang darauf zu überprüfen ist, ob sie überzeugt. Die Prüfung beschränkt sich nicht nur auf die Frage, ob die Auslegung vertretbar ist (vgl. BGH, U. v. 14.07.2004 - VIII ZR 164/03).

(2) Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch bei einer ordnungsbehördlichen Inanspruchnahme des Käufers auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks ausgeschlossen sein soll, bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung (BGH, U. v. 02.04.2004 - V ZR 267/03; Wagner, BB 2000, 417, 424; Schwertner / Libert ZfBR 2010, 123, 126). Eine konkrete Vereinbarung zwischen den Parteien über die Tragung der Sanierungskosten liegt nicht vor, weil vor Inkrafttreten des BBodSchG die Ausgleichsregelung des § 24 Abs. 2 BBodSchG nicht von der Willensbildung der Vertragsparteien umfasst sein konnte. Zwar kann auch bei Verträgen, die vor Inkrafttreten des BBodSchG abgeschlossen wurden, die Auslegung zum Ergebnis führen, dass ein Gewährleistungsausschluss den Verzicht auf den bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch umfasst, wobei entscheidend darauf abzustellen ist, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner unter Berücksichtigung eines bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs vereinbart hätten. In Zweifelsfällen führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass durch einen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen ein Rückgriff auf Grund des § 24 Abs. 2 BBodSchG gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll. Freizeichnungsklauseln sind als Ausnahme von der sich aus dem dispositiven Recht ergebenden Haftung grundsätzlich eng auszulegen (BGH, U. v. 24.11.1976 - VIII ZR 137/75; BGH, U. v. 07.02.1979 - VIII ZR 305/77). Darüber hinaus knüpft der Ausgleichsanspruch an die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit an und nicht an die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks (vgl. Schwertner / Libert aaO).

(3) Eine hinreichend deutliche Regelung für den Ausschluss des Ausgleichsanspruchs ergibt sich nicht aus der Formulierung des Gewährleistungsausschlusses und insbesondere nicht aus der Verwendung des Begriffs ?keinerlei?, weil dieser sich nur auf die Haftung für Sachmängel bezieht. Nicht ausgeschlossen ist hingegen eine Haftung für Rechtsmängel, was gegen einen Ausschluss jeglicher Rückgriffsmöglichkeiten spricht.

Dass die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner unter Berücksichtigung eines bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs einen Ausschluss dieses Anspruchs vereinbart hätten, kann entgegen der Ansicht der Beklagten ebenfalls nicht festgestellt werden. Es mag sein, dass die Klägerin ein erhebliches Interesse an dem Grundstück der Beklagten hatte und deshalb auch bereit war, einen Kaufpreis oberhalb des ermittelten Grundstückswertes zu zahlen und sich an den Kosten für die Verlagerung des städtischen Fuhrparks zu beteiligen. Gerade die Höhe des vereinbarten Kaufpreises spricht jedoch deutlich gegen eine Übernahme des Sanierungsrisikos durch die Klägerin (vgl. zur Bedeutung des Kaufpreises in diesem Zusammenhang BGH, U. v. 02.04.2004 - V ZR 267/03). Dass die Klägerin wegen ihres gesteigerten Interesses an dem Grundstück der Beklagten auch bereit gewesen wäre, auf einen Ausgleichsanspruch wegen der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme zur Bodensanierung zu verzichten, dessen Umfang für sie zum damaligen Zeitpunkt in keiner Weise kalkulierbar war, lässt sich entgegen der Annahme der Beklagten nicht feststellen. Eine solche Bereitschaft ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagte zur Veräußerung nur bereit war, wenn die Klägerin alle mit der Veräußerung verbundenen Lasten trägt, die etwa durch die Umsiedlung des Fuhrparks entstanden sind. Zutreffend hat das Landgericht im Rahmen der ergänzenden Auslegung des Vertrages auch darauf hingewiesen, dass unerheblich ist, ob die Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis von der vormaligen Gaswerknutzung des veräußerten Grundstücks hatte, da ein Problembewusstsein hinsichtlich eines zukünftigen Sanierungsbedarfs zum damaligen Zeitpunkt nicht bestand.

4.

Der Ausgleichsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist nicht verjährt.

a) Gemäß § 24 Abs. 2 S. 3 - 5 BBodSchG verjährt der Anspruch in drei Jahren. Führt, wie hier, der Berechtigte die Sanierungsmaßnahmen selbst durch, so beginnt die Verjährung nach Beendigung der Maßnahmen zu dem Zeitpunkt, zu dem der Berechtigte Kenntnis von der Person des Ersatzpflichtigen erlangt. Ohne Rücksicht auf diese Kenntnis verjährt der Anspruch dreißig Jahre nach Beendigung der Maßnahmen. Beendet im Sinne des § 24 Abs. 2 S. 4 und 5 BBodSchG sind die Maßnahmen erst, wenn der nach dem BBodSchG geforderte Zustand hergestellt ist bzw. alle dem Verpflichteten abverlangten Maßnahmen zur Sanierung oder Vorsorge gegenüber schädlichen Bodenveränderungen durchgeführt sind (BGH U. v. 18.10.2012 - III ZR 312/11).

b) Eine von der Beendigung der Maßnahmen unabhängige, an den Zeitablauf seit Verursachung der Bodenkontamination anknüpfende zeitliche Begrenzung des Ausgleichsanspruchs lässt sich weder dem Wortlaut der Bestimmung des § 24 Abs. 2 BBodSchG entnehmen noch ist sie durch den Sinn und Zweck der Vorschrift, die darauf abzielt, den Ausgleich im Innenverhältnis nach dem Verursacherprinzip zu regeln (vgl. BGH, U. v. 02.04.2004 aaO Rz. 33), geboten. Ziel des Ausgleichsanspruchs aus § 24 Abs. 2 BBodSchG ist es, auf der Sekundärebene der Kostentragung eine gerechte Lastenverteilung unter den Störern herbeizuführen. Wer letztlich die Kosten der Sanierung trägt, soll nicht von der insbesondere am Kriterium einer effizienten Gefahrenabwehr ausgerichteten Auswahlentscheidung der Behörde abhängen, sondern davon, ?inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist?.

c) Vorliegend haben bisher nur Untersuchungen und noch keine Sanierungsmaßnahmen stattgefunden, die Verjährung wurde somit noch nicht in Lauf gesetzt.

5.

Der Ausgleichsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist nicht verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, U. v. 12.03.2008 - XII ZR 147/05 Rz. 22). Durch den bloßen Zeitablauf kann der notwendige Vertrauenstatbestand nicht geschaffen werden (vgl. BGH, U. v. 30.10.2009 ? V ZR 42/09 Rz. 20). Er fehlt jedenfalls auch dann, wenn der Schuldner weiß oder davon ausgehen muss, dass der Berechtigte sein Recht aus Unkenntnis nicht geltend macht (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 242, Rn. 336 - 343; BGH, U. v. 15.09.1999 - I ZR 57/97).

So ist es hier. Für die Beklagte war erkennbar, dass die frühere Untätigkeit der Klägerin auf ihrer Unkenntnis von der bestehenden Belastung des Grundstücks und dem dadurch begründeten Ausgleichsanspruch beruhte.

6.

Einen möglichen Ausschluss eines Ausgleichsanspruchs nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, der greift, wenn der Käufer eines Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrages positive Kenntnis von den schädlichen Bodenveränderungen oder der Einordnung als Altlast hatte (vgl. BGH, U. v. 02.04.2004 aaO), hat das Landgericht mit zutreffender Begründung verneint. Eine positive Kenntnis bestehender Altlasten ergibt sich nicht aus der von der Beklagten vorgetragenen Kenntnis der Klägerin von der ehemaligen Nutzung des Grundstücks (vgl. BGH aaO).

7.

Die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts zur Kausalität und zum Haftungsumfang werden von der Berufung nicht angegriffen.

Dass die Bodenveränderungen durch den Betrieb des Gaswerks verursacht wurden, ist unstreitig und wird auch durch die analog anwendbare Ursachenvermutung der §§ 6, 7 UmweltHG gestützt (zu deren analoger Anwendbarkeit vgl. BGH aaO Rz. 36). Der Beklagten können auch die Altlasten zugerechnet werden, die während des Betriebes des Gaswerks bis 1890 entstanden sind, als die Beklagte das Gaswerk noch nicht betrieben hat. Insoweit hat das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass es für den Ausgleichsanspruch zwischen mehreren nach § 4 Abs. 3 BBodSchG verpflichteten Störern nach § 24 Abs. 2 S. 2 BBodSchG darauf ankommt, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht wurde. Nach § 24 Abs. 2 S. 2, 2. Halbsatz findet § 426 Abs. 1 S. 2 BGB entsprechende Anwendung. Das Landgericht hat mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) festgestellt, dass die anfängliche Betreiberin des Gaswerkes nicht mehr existiert. Damit ist im Verhältnis zwischen der Klägerin als Zustandsstörerin und der Beklagten als einziger verbliebener Handlungsstörerin nach §§ 24 Abs. 2 S. 2 BBodSchG, 426 Abs. 1 S. 2 BGB die Beklagte zur Tragung aller mit der Sanierung einhergehenden Kosten verpflichtet.

Zutreffend wurde vom Landgericht der erstattungsfähige Aufwand der Klägerin für die eingeholten Bodenuntersuchungen festgestellt. Dies ist in der Berufung auch nicht streitig. Die Kosten waren für die Gefahrenabwehr und -beseitigung bislang erforderlich.

8.

Auch der Feststellungantrag ist begründet, da der Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wesentlich von der künftigen Entwicklung auf dem Grundstück abhängt und darum noch nicht beziffert werden kann.

9.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 29.07.2013 bot nach pflichtgemäßem Ermessen keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

10.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision, über die der Senat von Amts wegen zu befinden hat, liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die von der Berufung aufgeworfene Frage, ob die Regelung des § 24 Abs. 2 Satz 1 BBodSchG auf einen am 09.12.1963 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag anzuwenden ist, stellt sich nicht. Es geht nicht um die Anwendung der Regelung auf einen Vertrag, sondern auf den vorliegenden Sachverhalt, woran der Senat keinen Zweifel hat. Die Frage, ob der Sachmängelausschluss eine zulässige Regelung im Sinne des § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG darstelle, gemeint, ob diese Vereinbarung den Ausgleichsanspruch ausschließe, ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung, der der Senat folgt, jedenfalls hinreichend geklärt. Die Auslegung einer Individualvereinbarung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

 

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