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VGH Mannheim, 20.01.1998, 10 S 233/97

TitelVGH Mannheim, 20.01.1998, 10 S 233/97 
OrientierungssatzSittenwidrige Veräußerung eines Altlastengrundstücks zwecks Umgehung der Sanierungslasten zu Lasten der Allgemeinheit 
NormLAbfG-BW § 24; LAbfG-BW § 25; LAbfG-BW § 27; PolG-BW § 7; BGB § 138 
LeitsatzDie Veräußerung eines Altlastengrundstücks an eine mittellose ausländische Kapitalgesellschaft kann wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein, wenn die Vertragsparteien mit ihr das Ziel verfolgen, die Erkundungs- und Sanierungslast auf die öffentliche Hand abzuwälzen.
GerichtVGH Mannheim 
Entscheidungsdatum20.01.1998 
Aktenzeichen10 S 233/97 

Aus dem Sachverhalt

Die Klägerin, eine eingetragene Genossenschaft, erwarb mit Vertrag vom 15.3.1989 aus der Konkursmasse der Fa. S. das rund 47.000 qm große ehemalige Gelände einer 1981 stillgelegten Uhrenfabrik der Fa. K. zu einem Preis von 5.894.000,-- DM. Die Klägerin hatte die Absicht, auf dem Grundstück Wohngebäude zu errichten. Die Fa. S. hatte das Grundstück ihrerseits von der Fa. K. erworben. Das Gelände liegt in der Schutzzone III b des Wasserschutzgebietes K.-quellen und damit im Einzugsbereich der Trinkwassergewinnungsanlagen.

Spätestens seit 1984 war bekannt, daß das Gelände unter anderem durch die langjährige Verwendung von radiumhaltigen Leuchtfarben bei der Uhrenherstellung verunreinigt war; das genaue Ausmaß der Verunreinigungen war jedoch nicht bekannt. Aus diesem Grunde schloß die Klägerin mit der B.-Bank als Grundpfandinhaberin eine Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag vom 15.3.1989, in der sich die B.-Bank verpflichtete, der Klägerin bis zum Höchstbetrag des Kaufpreises diejenigen Aufwendungen zu erstatten, die dieser im Zusammenhang mit der Beseitigung von Altlasten auf dem Kaufobjekt über einen Sockelbetrag von 75.000,-- DM hinaus entstehen würden.

In der Folgezeit bestätigte sich aufgrund weiterer Untersuchungen der Verdacht einer erheblichen Kontamination des Areals mit radioaktiven Stoffen sowie mit schwermetall- und kohlenwasserstoffhaltigen umweltgefährdenden Stoffen. In den darauf von den zuständigen Behörden mit der Klägerin und mit der Fa. K. geführten Verhandlungen konnte keine einvernehmliche Lösung der Sanierungsfrage gefunden werden. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Situation der Fa. K., die zur Sanierung ihrer wirtschaftlichen Existenz in Verhandlungen über den Beitritt einer Beteiligungsgesellschaft in ihr Unternehmen stand, stellten die zuständigen Behörden am 9.1.1991 der Fa. K. in Aussicht, sie nicht zur Sanierung des Grundstücks heranzuziehen.

Am 16.8.1991 schloß die Klägerin mit der K. AG, einer Schweizer Aktiengesellschaft mit Sitz in Basel, die mit einem Grundkapital von 50.000 Schweizer Franken ausgestattet und ansonsten mittellos war, einen notariellen Kaufvertrag über das Areal. Am 19.9.1991 wurde die K. AG als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Den Kaufpreis in Höhe von 8.000.000,-- DM stundete die Klägerin zunächst in Höhe von 4.000.000,-- DM bis zum 30.6.1993, den Restbetrag bis zum 31.12.1995. Die Klägerin ließ sich zur Sicherung ihres Kaufpreisanspruchs an dem Grundstück, das bereits mit einer Grundschuld in Höhe von 7.000.000,-- DM zugunsten der B.-Bank belastet war, eine weitere Grundschuld in Höhe von 5.000.000,-- DM einräumen. Bislang sind keine Zahlungen auf den Kaufpreis erfolgt. Die Klägerin schrieb bereits 1993 mit Hinweis auf die ungeklärte Entsorgungssituation des Grundstücks die gesamte Kaufpreisforderung gegenüber den Finanzbehörden ab. Auch räumte sie in einem Schreiben vom 22.12.1993 gegenüber dem Umweltministerium Baden-Württemberg ein, daß bei dem Risikoverkauf von vornherein klar gewesen sei, daß sie mit dem vereinbarten Kaufpreis nur habe rechnen können, wenn das Grundstück auf Kosten des Verursachers oder der Allgemeinheit saniert werden würde. Am 8.11.1993 stellte sie bei der zuständigen Baurechtsbehörde einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids wegen einer Bebauung des Geländes mit 19 Einfamilienhäusern.

Mit Verfügung vom 1.12.1993 zog das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis die Fa. K. als Verursacherin der Verunreinigungen zu Erkundungsmaßnahmen auf dem ehemaligen Betriebsgelände heran und drohte die Ersatzvornahme an. Unter dem 28.7.1994 gab dieselbe Behörde auch der Klägerin als Zustandsstörerin derartige Erkundungsmaßnahmen auf. Zur Begründung führte das Landratsamt unter anderem aus, der Verkauf des kontaminierten Grundstücks durch die Klägerin an die vermögenslose K. AG sei angesichts der Gesamtumstände des Rechtsgeschäfts ebenso sittenwidrig wie die Eigentumsübertragung. Daher sei die Klägerin weiterhin als Eigentümerin sanierungspflichtig.

Die Klägerin legte hiergegen am 22.8.1994 Widerspruch ein und stellte eine Sittenwidrigkeit der Übereignung in Abrede. Daneben beantragte sie die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs. Nachdem das Verwaltungsgericht Freiburg diesen Antrag durch Beschluß vom 14.2.1995 - 1 K 1991/94 - abgelehnt hatte, stellte der erkennende Senat auf Beschwerde der Klägerin mit Beschluß vom 4.8.1995 - 10 S 828/95 - (NVwZ 1996 S. 1036 ff.) die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Verfügung des Landratsamts wieder her. Unter dem 30.11.1995 erließ das Landratsamt auch gegenüber der K. AG eine entsprechende sofort vollziehbare Erkundungsanordnung und drohte die Ersatzvornahme an.

Mit Bescheid vom 12.2.1996, zugestellt am 23.2.1996, wies das Regierungspräsidium Freiburg den Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung führte es aus, der Verkauf des Grundstücks sei als sittenwidrig anzusehen, weshalb die Klägerin als Zustandsstörerin herangezogen werden könne. Der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts stehe entgegen, daß es die Vertragsparteien darauf abgesehen hätten, die Zustandsverantwortlichkeit der Klägerin zu beenden, um auf diese Weise eine Sanierung auf Kosten der Allgemeinheit zu erreichen. Bei einer Gesamtwürdigung folge hieraus die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts, da dieses eine Drittschädigung bezwecke. Durch die Umgehung des Haftungssystems des Polizeirechts stehe das Rechtsgeschäft auch in Widerspruch zu dem vom Recht konkretisierten Gemeinwohl. Die tatsächliche Unsicherheit, ob als Folge eines wirksamen Verkaufs letztlich die Allgemeinheit für die Kosten würde aufkommen müssen, schließe die Sittenwidrigkeit nicht aus, da diese an die von den Vertragsparteien verfolgten Zwecke anknüpfe, so daß die tatsächliche Realisierung des beabsichtigten Erfolgs keine entscheidende Bedeutung habe. Die Investitionen der Klägerin in das Grundstück rechtfertigten keine andere Bewertung, da sie ganz überwiegend keine Aufwendungen zur Sanierung seien. Im übrigen handele es sich bei der angeführten Summe aufgrund der Zusatzvereinbarung mit der B.-Bank nur teilweise um tatsächlich von der Klägerin zu tragende Kosten. Ferner werde  eine Zustandsverantwortlichkeit auch dadurch begründet, daß die Klägerin ungeachtet der Veräußerung immer noch die tatsächliche Gewalt über das Grundstück ausübe. Darüber hinaus sei eine Heranziehung der Klägerin auch unter dem Gesichtspunkt der nachwirkenden Zustandshaftung sowie wegen pflichtwidrigen Unterlassens der Sanierung vor der Veräußerung des Grundstücks gerechtfertigt.

Am 20.3.1996 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben und beantragt, den Bescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 28.7.1994 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 12.2.1996 aufzuheben. Sie hat zur Begründung ausgeführt: Ihre Inanspruchnahme sei  mangels Polizeipflicht nicht rechtmäßig. Die Übereignung an die K. AG sei gültig, da ihr jedenfalls im Hinblick auf Art. 14 GG nicht verwehrt werden könne, ein Grundstück zu veräußern, aus dem sie selbst keinerlei Nutzen gezogen habe, das ihr vielmehr allein umfangreiche Kosten verursacht habe. Diese Kosten seien bei der rechtlichen Beurteilung des Verkaufs in besonderer Weise zu berücksichtigen. Durch die ausgeschlossene Nutzbarkeit seien weitere Kosten in Höhe von über 4 Millionen  DM entstanden. Die Kosten der Beseitigung von Schadstoffen beliefen sich bisher auf über 4,5 Millionen DM. Es sei nicht beabsichtigt gewesen, eine Sanierung auf Kosten der Allgemeinheit zu erreichen. Mit ihrer Äußerung gegenüber dem Umweltministerium Baden-Württemberg, daß sie nur im Falle einer Entsorgung durch die Allgemeinheit oder durch den Verursacher den Kaufpreis von der K. AG erhalten werde, habe sie lediglich auf das Gemeinlastprinzip hinweisen wollen, dem zufolge die Gefahrbeseitigung durch die öffentliche Hand zu erfolgen habe, soweit kein Störer in Anspruch genommen werden könne. Für sie selbst sei es aufgrund ihrer prekären wirtschaftlichen Situation allein um den Ausschluß ihrer eigenen Haftung gegangen. Hieraus könne nicht die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts gefolgert werden. Ferner ergebe sich aus Art. 14 GG eine Begrenzung ihrer Zustandshaftung unter dem Gesichtspunkt der Opferposition. Beim Kauf habe sie keineswegs mit Verunreinigungen in dem später bekannt gewordenen Umfang rechnen müssen. Auch könne eine nachwirkende Zustandshaftung nicht in Analogie zur Dereliktion begründet werden, da es sich um nicht vergleichbare Konstellationen handele.

Der Beklagte hat Klagabweisung beantragt und sich auf die Gründe der angefochtenen Bescheide berufen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 11.12.1996 - 1 K 620/96 - als unbegründet abgewiesen. Die Anordnung finde ihre Grundlage in §§ 24, 25 und 27 LAbfG-BW. Sowohl der Verkauf als auch die Übereignung des belasteten Grundstücks seien nach § 138 BGB nichtig. Die Klägerin sei daher als Eigentümerin des Grundstücks polizeipflichtig. Die Sittenwidrigkeit der Veräußerung folge aus dem Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts unter Berücksichtigung der Motive der Parteien. Der Verkauf sei im wesentlichen mit dem Ziel erfolgt, die Zustandsverantwortlichkeit der Klägerin zu beenden, um eine Inanspruchnahme zur Sanierung zu verhindern. Der Vertrag verfolge mithin das Ziel der Schädigung der Allgemeinheit, auf deren Kosten nach wirksamem Verkauf das Grundstück voraussichtlich saniert werden müsse. Die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, mit dem Verkauf allein die Rettung ihrer eigenen wirtschaftlichen Existenz bezweckt zu haben, da ihr zu diesem Zweck die Möglichkeit einer Dereliktion offengestanden habe. Bei der Würdigung des Rechtsgeschäfts sei vor allem zu berücksichtigen, daß die Klägerin durch den Verkauf an die eigens zum Zweck der Abwicklung dieses Rechtsgeschäfts gegründete vermögenslose ausländische Aktiengesellschaft die Inanspruchnahme des neuen Eigentümers zur Sanierung bewußt erschwert habe, da die Vollstreckung öffentlich-rechtlicher Forderungen in der Schweiz nicht möglich sei. Eine Vollstreckung in das Grundstück im Rückgriff für die Kosten der Sanierung sei ohnehin nicht erfolgversprechend, da es mit Grundschulden in Höhe von 12.000.000,-- DM belastet und damit wirtschaftlich praktisch wertlos sei. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, daß sich die Klägerin im Rahmen des Verkaufs an die K. AG eine Grundschuld in Höhe von 5.000.000,-- DM habe eintragen lassen, um dadurch selbst im Fall einer Vollstreckung durch die öffentliche Hand ein einer etwaigen Zwangshypothek zugunsten des Fiskus vorgehendes Recht zu erlangen. Die Klägerin habe das Grundstück unter Stundung des gesamten Kaufpreises verkauft und darauf spekuliert, den Kaufpreis nach einer Sanierung des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit entweder durch Zahlung durch die verwertende K. AG oder über die Befriedigung der Grundschuld zu erlangen. Darüber hinaus laufe das Rechtsgeschäft zwischen der Klägerin und der K. AG auch den Wertvorstellungen zuwider, die dem gesetzlichen Zweck der Zustandshaftung im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu entnehmen seien. Danach habe der Eigentümer, der die Vorteile der Sache genieße, auch die auf ihr lastenden Nachteile zu tragen und solle diese nicht auf die Allgemeinheit abwälzen können. Im übrigen spreche im Rahmen der Gesamtwürdigung für die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts, daß die Klägerin ihre Berechtigung zum Rückgriff gegen die B.-Bank für Sanierungsaufwendungen in Höhe eines Betrages von ca. 1,5 Millionen DM nicht ausgeschöpft habe. Vielmehr habe sie versucht, diese Rückgriffsmöglichkeit für die ihr im Rahmen des Verkaufs entstandenen Kosten zu nutzen. Gegen die Annahme der Sittenwidrigkeit könne die Klägerin nicht einwenden, sie habe bereits erhebliche Aufwendungen zur Sanierung der Altlast unternommen. Die von ihr angeführten Kosten infolge ausgeschlossener Nutzbarkeit in Höhe von 4,4 Millionen DM seien keine Aufwendungen zur Sanierung. Teilweise handele es sich vielmehr um Ausgaben, die für eine spätere Bebauung unabdingbar und somit für die Klägerin nicht unnütz seien. Die Zinsen für die Kaufpreisfinanzierung, die Gebäudeabbruchkosten, die Planungskosten und die Organisierungskosten hätten ebenfalls nichts mit der Altlastenentsorgung zu tun, sondern beruhten auf dem fehlgeschlagenen Risikogeschäft. Soweit die Klägerin Entsorgungskosten in Höhe von 4.566.934,90 DM geltend mache, könne dahinstehen, ob darin auch Kosten enthalten seien, die für den Abbruch der auf dem Gelände befindlichen Gebäude auch ohne Kontamination mit umweltgefährdenden Stoffen erforderlich gewesen wären. Denn der Großteil dieser Kosten sei durch die Zahlung der B.-Bank aufgrund der Vereinbarung vom 15.3.1989 abgedeckt. Die Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts erfasse auch das Erfüllungsgeschäft, da gerade in dem dinglichen Geschäft der Sittenverstoß liege. Die Klägerin sei damit immer noch Eigentümerin des Grundstücks, so daß es auf die Frage einer nachwirkenden Zustandshaftung und einer tatsächlichen Sachherrschaft nicht ankomme. Eine Begrenzung der Zustandsstörerhaftung unter dem Gesichtspunkt der Opferposition komme nicht in Betracht, da die Klägerin das Grundstück im Bewußtsein möglicher Altlasten erworben habe. Die Behörde habe durch die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme von Verhaltens- und Zustandsstörer von ihrem Auswahlermessen fehlerfrei Gebrauch gemacht. Gegenüber der Klägerin sei das behördliche Vorgehen nicht unverhältnismäßig, da die allein streitige Inanspruchnahme zu Untersuchungsmaßnahmen in ihren konkreten Vorgaben erforderlich sei und bei voraussichtlichen Kosten von rund 1 Million DM allein auch noch keine Konkursgefahr für die Klägerin begründen könne.

Gegen das ihr am 23.12.1996 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 20.1.1997 Berufung eingelegt. Zur Begründung trägt sie vor: Das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht von der Sittenwidrigkeit des Verkaufs des Grundstücks an die K. AG ausgegangen. Aus dem Umstand, daß sie, die Klägerin, das Grundstück nicht derelinquiert habe, könne nicht geschlossen werden, daß sie die Absicht gehabt habe, Dritte zu schädigen, da die ordnungsrechtlichen Folgen einer Dereliktion aufgrund einer uneinheitlichen Rechtsprechung nicht absehbar gewesen seien. Insofern habe sie nicht sicher davon ausgehen können, sich durch die Dereliktion aus einer Zustandshaftung befreien zu können. Ferner könne die Sittenwidrigkeit eines Grundstücksverkaufs im Hinblick auf Art. 14 GG allein dann in Betracht kommen, wenn ein Eigentümer zuvor in den Genuß der aus dem Eigentumsrecht entspringenden Vorteile gekommen sei und die Regelungen der Zustandshaftung zu umgehen suche. Dies sei hier nicht der Fall, da ihr bis zum Verkauf des Grundstücks aus dem Eigentumsrecht kein wirtschaftlicher Nutzen, sondern nur Kosten entstanden seien. Darüber hinaus handele es sich bei den Überlegungen des Verwaltungsgerichts zur Vollstreckung von Erstattungsansprüchen der Allgemeinheit durch Zugriff auf das Grundstück allein um Hypothesen. Schließlich seien bei der Gesamtbetrachtung des Rechtsgeschäfts die umfangreichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die ihr bereits entstanden seien. Es müßten auch die Kosten Berücksichtigung finden, die ihr gerade infolge der Kontamination des Grundstücks entstanden seien. Die von ihr im Berufungsverfahren vorgelegte Aufstellung enthalte allein solche Aufwendungen, für die kein Rückgriff von der B.-Bank  zu  erlangen  gewesen  sei.  Ihren Aufwendungen von rund 9,7 Millionen DM - ohne von der B.-Bank erstattete Sanierungsaufwendungen - stehe ein Verkaufspreis von 8 Millionen DM gegenüber, so daß sich ein Verlust von 1,8 Millionen DM ergebe. Die Übernahme altlastenbedingter Kosten bis zur Höhe von 4,3 Millionen DM durch die B.-Bank stelle keine Wertsteigerung dar, da die Klägerin ein im Boden unbelastetes Grundstück gekauft habe. Eine Inanspruchnahme zur Sanierung, deren Kosten auf 10 Millionen DM und mehr zu veranschlagen gewesen sei, hätte ihre wirtschaftliche Existenz voraussichtlich vernichtet. Unter diesen besonderen Umständen müsse die Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums mit der Grundstücksveräußerung enden. Dies gelte im vorliegenden Fall unabhängig davon, daß lediglich die Altlastenerkundung, dagegen noch nicht die Sanierung des Grundstücks, im Streit sei.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 11. Dezember 1996 - 1 K 620/96 - zu ändern und den Bescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 28. Juli 1994 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 12. Februar 1996 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen vor: Zu Recht sei das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß es der Klägerin bei dem Grundstücksverkauf darum gegangen sei, die Sanierungskosten der öffentlichen Hand oder einem nicht leistungsfähigen Dritten aufzubürden. Es sei der Klägerin nicht darum gegangen, die eigene wirtschaftliche Existenz zu sichern. Außerdem treffe es nicht zu, daß die Klägerin in dem von ihr behaupteten Umfang Aufwendungen zur Sanierung des Grundstücks geleistet habe. Die von ihr geltend gemachten Kosten seien überwiegend Aufwendungen aus dem fehlgeschlagenen Risikogeschäft bzw. Kosten der Baureifmachung des Areals, nicht aber Sanierungskosten. Kosten der Altlastenbeseitigung seien der Klägerin in Höhe von 4,3 Millionen DM von der B.-Bank erstattet worden. Der Verkaufspreis von 8 Millionen DM liege unter der Summe aus Kaufpreis und - von der B.-Bank erstatteten - Aufwendungen. Mit der Grundschuld von 5 Millionen DM habe sich die Klägerin zudem den Zugriff auf das Grundstück gesichert. Es könne davon ausgegangen werden, daß die Klägerin das Grundstück nach einer Sanierung durch die öffentliche Hand zurücknehme und mit der geplanten Bebauung erhebliche wirtschaftliche Vorteile erzielen könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Beteiligten und die dem Senat vorliegenden Akten des Klageverfahrens - 1 K 620/96, des Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes vor dem Verwaltungsgericht Freiburg - 1 K 1991/94 - und - 1 K 936/96 - und vor dem Senat - 10 S 828/95 -, die Akten des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis und des Regierungspräsidiums Freiburg sowie die Akten des Landgerichts Konstanz - 2 O 436/91 -, des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 4 U 279/93 -, des Landgerichts Frankfurt - 2/6 O 654/92 - und des Oberlandesgerichts Frankfurt - 6 U 133/93 -.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen.

Die Erkundungsanordnung vom 28.7.1994, die sich durch die begonnene Vollstreckung paralleler Anordnungen noch nicht erledigt hat, und der Widerspruchsbescheid vom 12.2.1996 verletzen die Klägerin auch nach Überzeugung des Senats nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Über die Rechtmäßigkeit der Anordnung besteht auch im Berufungsverfahren zwischen den Beteiligten kein Streit, soweit es um die Beurteilung am Maßstab der Ermächtigungsnormen in §§ 24, 27 LAbfG-BW geht. Bei der Fläche, auf die sich die streitige Anordnung bezieht, handelt es sich um eine Altlast i.S.v. § 22 Abs. 3 LAbfG-BW, nämlich um einen Altstandort, von dem wegen der Verunreinigungen des Bodens und des Grundwassers Beeinträchtigungen des Wohls der Allgemeinheit ausgehen. Die Anordnung hält sich auch unstreitig im Rahmen dessen, was § 24 LAbfG-BW zuläßt, nämlich die Verpflichtung durch die Wasserbehörde zur Untersuchung von Art, Umfang und Ausmaß der Verunreinigungen.

Die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob die Klägerin zur Erkundung nach §§ 24, 27 LAbfG-BW als Verantwortliche i.S.v. § 7 PolG-BW herangezogen werden kann, ist mit dem Verwaltungsgericht zu bejahen. Die Klägerin war im Zeitpunkt ihrer Heranziehung durch die Wasserbehörde des Beklagten und des Ergehens des Widerspruchsbescheids Eigentümerin des Altlastengrundstücks. Mit dem Erwerb dieses Grundstücks am 15.3.1989 war ihre Verantwortlichkeit für Erkundung und Sanierung entstanden. Diese Verantwortlichkeit läßt sich dem Grunde nach, aber auch dem Umfang nach nicht etwa im Hinblick auf eine ?Opferposition? beim Grunderwerb in Frage stellen. Die Klägerin hatte seinerzeit bereits Kenntnis von der früheren industriellen Nutzung des Grundstücks durch die Firma K. und von erheblichen Verunreinigungen durch Betriebsstoffe. Dies ist unstreitig und kommt nicht zuletzt auch in der Zusatzvereinbarung vom 15.3.1989 über die Erstattung von Sanierungskosten für Altlasten unter anderem ?in Grund und Boden? durch die Grundpfandgläubigerin deutlich zum Ausdruck. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, ist geklärt, daß für Überlegungen zur Eingrenzung der Zustandsverantwortlichkeit jedenfalls dann kein Raum ist, wenn der Erwerber vom ordnungswidrigen Zustand der Sache wußte oder doch zumindest Tatsachen kannte, die auf das Vorhandensein eines solchen Zustandes schließen lassen konnten; wer ein solches Risiko eingeht, muß auch die gesetzlichen Folgen der ordnungsrechtlichen Verantwortlichkeit tragen. Er muß also dafür sorgen, daß von dem Grundstück keine Beeinträchtigungen des Wohls der Allgemeinheit ausgehen, und im Grundsatz die Kosten der erforderlichen Erkundung und Sanierung tragen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.12.1990, NVwZ 1991, 475; Beschl. v. 14.11.1996, UPR 1997, 193 = GewArch 1997, 147 = BayVBl 1997, 412).

Keiner näheren Darlegung bedarf, daß auch die gleichzeitig bestehende Verhaltensverantwortlichkeit der ehemaligen Betreiberin der stillgelegten Anlagen auf dem Grundstück die Zustandsverantwortlichkeit der Klägerin nicht in ihrem Bestand berührt.

An der Altlasten- und polizeirechtlichen Verantwortlichkeit der Klägerin hat die Veräußerung des Grundstücks an die Schweizer K.-AG nichts geändert. Die Klägerin hat nämlich das Eigentum am Grundstück mit diesem Rechtsgeschäft nicht wirksam übertragen. Der Kaufvertrag und die Auflassung vom 16.8.1991 sind gemäß § 138 BGB nichtig, da sie gegen die guten Sitten verstoßen.

Sittenwidrigkeit bedeutet nach ständiger Rechtsprechung einen Verstoß gegen das ?Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden?. Zur Konkretisierung dieser Formel ist auf die in der Gemeinschaft anerkannten sozialethischen Anschauungen bzw. auf Wertmaßstäbe abzustellen, die in der Rechtsgemeinschaft als maßgebende Ordnungsvorstellungen anerkannt sind. Auch das im Grundgesetz verkörperte Wertsystem wirkt über § 138 BGB in das Privatrecht hinein (Nachweise zur zivilrechtlichen Rechtsprechung bei Mayer-Maly, Münchener Kommentar zum BGB, Band 1, 3. Aufl, 1993, § 138 RdNr. 24; Palandt, BGB, 47 Aufl., 1998, § 138 RdNrn. 2 ff.). Die Sittenwidrigkeit kann aus dem Inhalt des Rechtsgeschäfts, aber auch aus seinem Gesamtcharakter hergeleitet werden, wie er sich aus der Zusammenfassung von Inhalt, Motiv und Zweck ergibt (z.B. Bundesgerichtshof, Urt. v. 18.1.1989, BGHZ 106, 269, 272; Urt. v. 25.2.1994, BGHZ 125, 218, 228). Ein Rechtsgeschäft kann daher seinen Unwert auch erst aus den Absichten der Beteiligten erhalten. Der Bundesgerichtshof hat Sittenwidrigkeit bejaht, wenn die Beteiligten mit dem Rechtsgeschäft den Zweck verfolgen, Kostenlasten zum Nachteil privater Dritter zu verschieben (vgl. Urt. v. 25.1.1973, BGHZ 60, 102, 104; Urt. v. 20.12.1979, NJW 1980, 991; Urt. v. 14.12.1987, NJW 1988, 902). Ob diese Drittschädigung der Hauptzweck des Rechtsgeschäfts ist, ist nicht maßgebend (Urt. v. 25.1.1973, aaO). Dasselbe Unwerturteil trifft nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 138 BGB Rechtsgeschäfte, die auf eine Schädigung der Allgemeinheit gerichtet sind. Dies ist etwa der Fall, wenn Ehegatten in einer Scheidungsvereinbarung die Unterstützungsbedürftigkeit eines Gatten zu Lasten der Sozialhilfe herbeiführen, auch wenn der Vertrag nicht auf einer Schädigungsabsicht der Ehegatten gegenüber dem Sozialhilfeträger beruht. Entscheidend kommt es auf den aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu erschließenden Gesamtcharakter der Verzichtsvereinbarung an (Urt. v. 8.12.1982, BGHZ 86, 82, 88).

Unter Hinweis auf diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluß vom 14.11.1996 (aaO) ausgeführt, daß Rechtsgeschäfte, die darauf abzielten, Rechtsverhältnisse zum Schaden der Allgemeinheit zu regeln, im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstießen. In dem zugrundeliegenden Berufungsurteil vom 1.8.1996 (2 L 366/95) hatte das OVG Schleswig dem Umstand entscheidende Bedeutung beigemessen, daß es alleiniger Geschäftszweck der Veräußerung eines kontaminierten Grundstücks an eine beschränkt haftende juristische Person gewesen war, die Kosten der Gefahrenbeseitigung auf die Allgemeinheit abzuwälzen.

Nach diesen Maßstäben erweist sich die Veräußerung des kontaminierten ehemaligen Betriebsgeländes an die Schweizer K. AG als sittenwidrig. Das Rechtsgeschäft zielt seinem Gesamtcharakter nach darauf ab, ?Rechtsverhältnisse? zum Schaden der Allgemeinheit zu regeln, indem die Kosten der Erkundung und Sanierung des Geländes von der Klägerin auf die öffentliche Hand abgewälzt werden. Die weiter oben erörterte Zustandsverantwortlichkeit der Klägerin sollte, wie diese selbst einräumt, mit der Übereignung des Grundstücks auf die Käuferin übergehen. Der an sich wertneutrale Vorgang der Veräußerung gewinnt die Qualität der Sittenwidrigkeit, weil mit ihm an die Stelle der Klägerin, die über ein Vermögen von mehreren 100 Millionen DM verfügte und mit ihrer behördlichen Inanspruchnahme rechnete, ein anderer - zu diesem Zweck gegründeter - Zustandsverantwortlicher treten sollte, der seinerseits im Gegensatz zur Klägerin zur Erkundung und Sanierung der Altlast - zumal wegen der Belastung des Grundstücks mit einem weiteren Grundpfandrecht - nicht effektiv herangezogen werden konnte. Dies hatte zur Folge, daß angesichts der den Vertragsparteien bekannten Überschuldung der Verursacherin, der Fa. K., letzten Endes nur noch die öffentliche Hand als Trägerin von Erkundungs- und Sanierungskosten ernstlich in Betracht kam.

Die Verursacherin befand sich im Zeitraum des umstrittenen Grundstücksverkaufs im Sommer 1991 in gravierenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten; diese gaben Anlaß zu Bemühungen um eine gesellschaftsrechtliche Beteiligung durch ein anderes Unternehmen. Ein behördliches Vorgehen gegen die Verursacherin hätte, wie sich aus dem Schriftverkehr und den Gesprächsprotokollen in den vorliegenden Behördenakten ergibt, diese - inzwischen fehlgeschlagenen - Bemühungen zum Scheitern verurteilt und ein Konkursverfahren unvermeidlich gemacht. Eine Erkundungs- und Sanierungsanordnung gegenüber der Verursacherin hätte allenfalls auf Kosten der Allgemeinheit vollzogen werden können. Diese Situation war der Klägerin, die über ihren damaligen anwaltlichen Bevollmächtigten in die Verhandlungen mit den zuständigen Behörden eingebunden war, ausweislich der dem Senat vorliegenden Behördenakten bekannt; die Klägerin hat dies auch nicht in Abrede gestellt.

Eine Möglichkeit, die allein zum Zweck der Grundstücksübernahme gegründete Käuferin als neue (vermeintliche) Zustandsverantwortliche auf ihre Kosten zur Erkundung und Sanierung der Altlast heranzuziehen, kann ausgeschlossen werden. Behördliche Verfügungen nach §§ 24 ff. LAbfG-BW konnten ihr gegenüber allerdings im Inland zugestellt werden, so lange sie hier einen Empfangsbevollmächtigten besaß (vgl. auch § 14 LVwZG-BW). Eine freiwillige Befolgung war allerdings wegen der Unverwertbarkeit des unsanierten Grundstücks (s. hierzu unten) und der unstreitigen Vermögenslosigkeit der Käuferin im übrigen - ihr Stammkapital von 50.000 Schweizer Franken war durch laufende Verwaltungsmaßnahmen bereits aufgebraucht - praktisch ausgeschlossen. Die somit erforderliche Vollstreckung von Verfügungen durch Ersatzvornahme hätte im Inland ebenfalls eingeleitet werden können; die vertretbaren Handlungen der Erkundung und Sanierung hätten durch von der Wasserbehörde beauftragte Institute und Unternehmen ausgeführt werden können. Ein Vorauszahlungs- oder Kostenerstattungsbescheid hätte der Käuferin wiederum wohl zugestellt werden können, seine sicherlich nötige Beitreibung (§§ 13 ff. LVwVG-BW) wäre aber in der Schweiz ausgeschlossen (vgl. die mit Schreiben der Botschaft der BRD vom 16.2.1996 an das Landratsamt übermittelte Verbalnote des Schweizer Außenministeriums vom 16.3.1992, S. 3919 der Akten des Landratsamts) und im Inland nicht erfolgversprechend gewesen. Denn der einzige ?Vermögenswert? der Käuferin - unterstellt man einen wirksamen Erwerb -, das ehemalige Betriebsgelände, war unsaniert wertlos und hätte im sanierten Zustand nach Einschätzung des Liegenschaftsamts der Gemeinde einen Verkehrswert von etwa 200,-- DM/qm ohne Kosten für Erschließung und Ausgleichsmaßnahmen, also von insgesamt weniger als 10 Millionen DM gehabt (vgl. das Schreiben des Beklagten vom 7.1.1998, das Gegenstand der Berufungsverhandlung war). Die Klägerin selbst spricht von einem ?theoretischen Wert? des Geländes von rund 16 Millionen DM (350,-- DM/qm), doch lassen sich weder dem von ihr im Eilverfahren 10 S 828/95 und in der mündlichen Berufungsverhandlung vorgelegten Berechnungsvermerk vom 15.10.1993 noch ihrem sonstigen Vorbringen Anhaltspunkte entnehmen, daß diese Zahl realistisch ist. Doch selbst dieser Wert kann von den Kosten der erforderlichen Sanierung des zum Teil radioaktiv kontaminierten Bodens und des Grundwassers leicht überschritten werden, so daß schon im Hinblick auf die in Rede stehende Relation die Gefahr bestand, daß die Kosten einer Ersatzvornahme nicht oder nicht vollständig hätten beigetrieben werden können.

Das Kostenrisiko der öffentlichen Hand gewinnt allerdings dadurch eine völlig neue Größenordnung, daß das Grundstück außer mit der Grundschuld einer Bank in Höhe von 7 Millionen DM auch noch mit der Grundschuld der Klägerin in Höhe von 5 Millionen DM belastet ist. Dieses Grundpfandrecht soll die Kaufpreisforderung der Klägerin von 8 Millionen DM gegen die Käuferin sichern. Beide Grundschulden wären gegenüber Zwangshypotheken der vollstreckenden öffentlichen Hand vorrangig (vgl. §§ 15 LVwVG-BW, 322 AO, 864 bis 871 ZPO und 10 ZVG). Bei dieser Konstruktion war praktisch ausgeschlossen, daß sich die öffentliche Hand wegen ihrer Ersatzvornahmekosten aus dem Grundstück oder anderweitig auch nur teilweise hätte befriedigen können. Die Klägerin ihrerseits konnte mit dem Erhalt der Kaufpreissumme rechnen, wenn die Käuferin das Grundstück - nach seiner Sanierung auf Kosten der Allgemeinheit - veräußerte, soweit der Erlös den Wert der Grundschuld der Gläubigerbank in Höhe von 7 Millionen DM überstieg. Die Kaufvertragsparteien können unter diesen Umständen nur auf eine den Grundstückswert steigernde Sanierung durch die öffentliche Hand abgezielt haben. Dies hat die Klägerin sinngemäß auch in ihrem Schreiben vom 22.12.1993 an das Umweltministerium des Beklagten eingeräumt. Letztlich sollte mithin die öffentliche Hand der Klägerin nicht nur die Erkundungs- und Sanierungslast abnehmen, sondern ihr darüber hinaus auch zu weiteren wirtschaftlichen Vorteilen in Gestalt der Kaufpreissumme von 8 Millionen DM bzw. der Realisierung der Grundschuld von 5 Millionen DM verhelfen. Angesichts dieser Gesamtumstände steht die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts einschließlich des die Haftungsverlagerung auslösenden dinglichen Erfüllungsgeschäftes auch für den Senat fest.

Gegen die Bewertung des Rechtsgeschäfts als sittenwidrig wendet die Klägerin ein, ihr seien keine Vorteile aus dem Grundeigentum und seiner Nutzung erwachsen. Dem kann schon im Ansatz nicht gefolgt werden. Die Altlasten- und polizeirechtlichen Vorschriften des beklagten Landes über die Zustandsverantwortlichkeit, die Ausdruck der dem Sacheigentum nach Art. 14 Abs. 2 GG immanenten Sozialbindung sind (BVerwG, Beschl. v. 14.11.1996, aaO, m.w.N.), setzen nicht voraus, daß der Verantwortliche im Einzelfall zuvor einen irgendwie gearteten Nutzen aus seinem Grundeigentum gezogen hat. Vielmehr knüpft die mit der Zustandsverantwortlichkeit verbundene Risikoverteilung zwischen Eigentümer und Allgemeinheit an die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft des Grundeigentümers und die damit verbundene Nutzungsmöglichkeit bzw. Nutzungsbefugnis an (BVerwG, aaO, und Beschl. v. 14.12.1990, aaO). Etwas Gegenteiliges läßt sich auch der Wertentscheidung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zugunsten des Privateigentums nicht entnehmen. Ist aber die Verantwortlichkeit der Klägerin nicht im Hinblick auf Art. 14 GG eingeschränkt, so kann das Rechtsgeschäft, das die mit der Verantwortlichkeit verbundene angemessene Risikoverteilung zu Lasten der Allgemeinheit zu umgehen sucht, nicht aufgrund von Art. 14 GG günstiger zu beurteilen sein.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin ferner sinngemäß darauf, sie habe mit der Veräußerung letztlich nur ihre Verluste aus dem Erwerbsgeschäft minimieren wollen und selbst erhebliche Sanierungsaufwendungen geleistet. Abgesehen von dem im baurechtlichen Verfahren vorgelegten Standortgutachten hat die Klägerin bis zum Zeitpunkt ihrer behördlichen Inanspruchnahme und seither nichts unternommen, um Boden und Grundwasser im Bereich des ehemaligen Betriebsgeländes zu erkunden und zu sanieren; dies hat sie in der Berufungsverhandlung bestätigt. Was ihre Anstrengungen zum Abbruch der vorhandenen Bausubstanz angeht, so wurden die damit verbundenen Kosten ihr von dritter Seite bis zur Höhe des Kaufpreises abzüglich eines Sockelbetrags von 75.000,-- DM erstattet. Die im Berufungsverfahren weiter angeführten Aufwendungen in Höhe von fast 10 Millionen DM für Grundstückskosten, Fremdkosten, Verwaltungskosten, Zinsen und Grundsteuer sind Konsequenzen eines - sehenden Auges getätigten - Risikogeschäfts. Sie können im Ergebnis nicht der Allgemeinheit aufgebürdet werden; bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit der Grundstücksveräußerung haben sie daher, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, außer Betracht zu bleiben.

Auch das Argument der Klägerin, sie habe letztlich ihre wirtschaftliche Existenz sichern wollen, ändert am sittenwidrigen Charakter der umstrittenen Transaktion nach Auffassung des Senats nichts. Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen lassen sich für den Zeitraum der Grundstücksveräußerung im Sommer 1991 ernsthafte wirtschaftliche Schwierigkeiten nicht ablesen. Vor allem aber stand seinerzeit noch keine Entscheidung über die Fragen einer kostenaufwendigen Sanierung des Geländes und über den Umfang einer Heranziehung der Klägerin zu deren Kosten an. Im übrigen bleibt es auch in diesem Zusammenhang dabei, daß der Versuch, die wirtschaftlichen Folgen risikoreicher Geschäfte entgegen der eigentums- und altlastenrechtlichen Risikoverteilung der öffentlichen Hand aufzubürden, an § 138 BGB scheitern muß.

Da die Klägerin nach alledem im Zeitpunkt ihrer Inanspruchnahme durch den Beklagten als Eigentümerin des Altlastengrundstücks verantwortlich war, bedarf es keiner Klärung, ob sie im Falle der Wirksamkeit der Veräußerung weiterhin die tatsächliche Gewalt i.S.v. § 7 PolG-BW über das Grundstück innegehabt hätte. Dem in der Berufungsverhandlung vom Beklagten hilfsweise gestellten Beweisantrag war daher nicht nachzugehen.

Mit den Einwänden der Klägerin gegen die Ermessenserwägungen des Beklagten zur Auswahl unter den Verantwortlichen hat sich das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend auseinandergesetzt. Hierauf kann der Senat Bezug nehmen (§ 130b VwGO), zumal die Klägerin im Berufungsverfahren insoweit keine neuen Gesichtspunkte angeführt hat. Daß die gleichzeitige Inanspruchnahme auch anderer Verantwortlicher von der Klägerin nicht mit Erfolg gerügt werden kann, versteht sich von selbst. Ferner ist nicht erkennbar, daß die Erkundungsanordnung trotz der voraussichtlichen Kosten von rund 1 Millionen DM über das Maß des Erforderlichen hinausgeht oder unverhältnismäßig ist. Soweit die Klägerin im Berufungsverfahren auf die Konkursgefahr hinweist, die bei Bejahung ihrer Verantwortlichkeit entstehen würde, ist daran zu erinnern, daß dieses Verfahren lediglich die Frage der Rechtmäßigkeit der Erkundungsanordnung zum Gegenstand hat. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Klägerin als Zustandsverantwortliche zu einer Sanierung des Grundstücks heranzuziehen ist, ist hier nicht zu prüfen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

 

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