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VGH München, 22.01.1999, 9 ZB 98.3475

TitelVGH München, 22.01.1999, 9 ZB 98.3475 
OrientierungssatzZur Ausübung des Vorkaufsrechts gem. NatSchG BY Art 34; zur Erstreckung auf das gesamte Grundstück 
NormNatSchGBY Art 34 Abs. 1; BGB § 508; NatSchGBY Art 34; BGB § 508 
Leitsatz1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach Art 34 NatSchGBY an einer (ufernahen) Teilfläche eines Seegrundstücks ist nicht deshalb fehlerhaft, weil der verhältnismäßige Kaufpreis (§ 508 S. 1 BGB) für die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche zunächst unbestimmt ist. Der Teilkaufpreis ist weder von der Verwaltungsbehörde noch vom Verwaltungsgericht festzusetzen, sondern durch freihändige Vereinbarung zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem zu bestimmen.
2. Zum Anspruch auf Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das gesamte Grundstück.
GerichtVGH München 
Entscheidungsdatum22.01.1999 
Aktenzeichen9 ZB 98.3475 

Zum Sachverhalt:

Die Kläger sind als Miterben Eigentümer eines im Markt D. am Westufer des A.-Sees gelegenen, ca. 2200 m² großen und in seinem westlichen Teil mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks A. Nach Abschluß eines notariellen Vertrags über den Verkauf des Grundstücks an einen privaten Käufer übte das zuständige Landratsamt mit Bescheid vom 11. 7. 1996 das Vorkaufsrecht (Art. 34 NatSchGBY) an einer ca. 800m² großen, an den A.-See angrenzenden östlichen Teilfläche des Grundstücks zugunsten des Freistaates Bayern aus. Widerspruch und Aniechtungsklage hiergegen einschließlich des auf Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das gesamte Grundstück gerichteten Hilfsantrags blieben erfolglos. Den Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung lehnte der Verwaltungsgerichtshof ab.

Gründe

Der Antrag der Käger auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die geltend gemachten Zulassungsgründe emstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils und besonderer rechtlicher Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 VwGO) liegen nicht vor.

1. Das Urteil des Verwaltungsgerichts begegnet weder im Ergebnis noch hinsichtlich der wesentlichen Entscheidungsgründe rechtlichen Bedenken. Dies gilt für die Entscheidung über den Hauptantrag ebenso wie für die Beurteilung des Hilfsantrags auf Verpflichtung des Beklagten, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf das Gesamtgrundstück zu erstrecken. Als Prüfungsmaßstab ist für den Hauptantrag (Anfechtungsklage) das Bayerische Naturschutzgesetz (NatSchGBY) i. d. vor dem 1. 9. 1998 geltenden Fassung, für den Hilfsantrag (Verpflichtungsbegehren) das i. d. F v. 18.8.1998, in Kraft ab 1. 9. 1998, anzuwenden (nachdem die Neufassung des Gesetzes hinsichtlich des Anspruchs auf Erstreckung des Vorkaufsrechts materiell-rechtlich keine Änderung gebracht hat, werden die gesetzlichen Bestimmungen im folgenden noch einheitlich nach der alten Fassung zitiert).

a) Das Verwaltungsgericht hat in den Gründen seiner Entscheidung zutreffend dargelegt, daß die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich der an den A.-See angrenzenden östlichen Teilfläche des Grundstücks nach Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 NatSchGBY gegeben sind und daß das Vorkaufsrecht von der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde auch formellrechtlich ordnungsgemäß zugunsten des Freistaates Bayern ausgeübt wurde (Art. 34 Abs. 3 S. 1 und Abs. 7 S. 1 NatSchGBY). Dies wird von den Klägern auch nicht bestritten. Die von ihnen geltend gemachten rechtlichen Zweifel beruhen vielmehr allein darauf, daß die Regelung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach Art. 34 NatSchGBY rein kaufpreisorientiert sei (Art. 34 Abs. 7 S. 2 NatSchGBY i. V mit § 505 Abs. 2 BGB), infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts nur für eine Teilfläche des Kaufgrundstücks (Gesamtpreis 2 Mio. DM) hier aber ?zwei voneinander getrennte kaufvertragliche Sachverhalte? entstünden, die ?jeweils für sich genommen nicht (mehr) kaufpreismäßig bestimmt? seien. Das Verwaltungsgericht habe mit seiner in eine Verkehrswertberechnung einmündenden Erwägung (?die Kläger hätten zwar keinen Anspruch auf Erstreckung der Vorkaufsrechtsausübung auf das Restgrundstück, allerdings ist die tatsächliche Seegrundstückslage bei der Verkehrswertberechnung, bei der auch derartige faktische Vorteile zu berücksichtigen seien, mit einzubeziehen?) offengelassen, in welcher Form und mit welchem denkbaren Ergebnis diese Überlegung entweder die der Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegende Teilfläche von ca. 800m² oder die verbleibende Restfläche des Grundstücks von ca. 1.400 m² betreffe oder betreffen könne. Nur bei einer entsprechenden ?kaufpreismäßig bestimmten Zuordnung? wäre auch die Schlußfolgerung des Verwaltungsgerichts tragfähig, die der Ausübung des Vorkaufsrechts zugrundeliegende Errnessensentscheidung begegne keinen Bedenken.

Diese rechtlichen Einwände der Kläger greifen nicht durch. Die Fälle, in denen die Merkmale des Art. 34 Abs. 1 Nrn. 1-3 NatSchGBY bei einem Grundstück - nur teilweise gegeben sind und das Vorkaufsrecht sich daher auf eine Grundstücksteilfläche beschränkt (Art. 34 Abs. 1 S. 2 NatSchGBY), sind zahlreich, Es ist demzufolge nicht ungewöhnlich, sondern - da in den Kaufverträgen üblicherweise ein Gesamtpreis für das ganze Grundstück festgelegt wird - eher die Regel, daß der nach Ausübung des Vorkaufsrechts für die vom Vorkaufsberechtigten. beanspruchte Teilfläche zu zahlende Teilkaufpreis dem Betrage nach zunächst unbestimmt ist. Der Gesetzgeber hat dieser Sachlage dadurch Rechnung getragen, daß er im Rahmen der Verweisung auf die Vorschriften des bürgerlichen Rechts (Art. 34 Abs. 7 S. 2 NatSchGBY) auch § 508 S. 1 BGB für (analog) anwendbar erklärt, wonach der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten hat (vgl. Reinisch in: Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle, Naturschutzrecht in Bayern, Erl. 3 zu Art. 34; zur entsprechenden Anwendung auf Grundstücksteilflächen s. auch Mader in: Staudinger, Kommentar zum BGB, 13. Bearb. 1995, Rdnr. 1 zu § 508). Der für eine Teilfläche zu leistende verhältnismäßige Kaufpreis kann grundsätzlich aber nicht durch einseitige hoheitliche Regelung (Verwaltungsakt) bestimmt und dem Vorkaufsverpflichteten auferlegt werden (die erst im Rahmen der Neufassung v. 18.8. 1998 eingefügte Ausnahmevorschrift des Art. 34 Abs. 8 NatSchGBY bleibt vorliegend außer Betracht). Vielmehr ist der in solchen Fällen zu zahlende Teilkaufpreis - ausgehend von dein zwischen den ursprünglichen Kaufvertragsparteien vereinbarten Gesamtkaufpreis - im Wege freihändiger Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten bzw. durch Entscheidung des Zivilgerichts festzulegen (Reinisch a. a. O.; für die Aufteilung des Kaufpreises maßgebend ist dabei das Wertverhältnis zwischen der vom Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und dem Restgrundstück, wobei zu berücksichtigen ist, daß der Wert des letzteren möglicherweise dadurch beeinflußt wird, daß es vom rechtlichen Schicksal der Vorkaufsfläche getrennt wird; ein Operieren mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis wäre in solchen Fällen verfehlt, vgl. Mader a. a. O.). Im Streit um die Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung für eine Teilfläche des Kaufgrundstücks ist demzufolge nicht darüber zu entscheiden, welcher Anteil des Kaufpreises auf die Teilfläche entfällt, auf die sich die Ausübung des Vorkaufsrechts bezieht (vgl. VGH München, Urt. v. 18.12. 1997 - 9 B 94.1699).

b) Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils bestehen auch insoweit nicht, als das Verwaltungsgericht den Hilfsantrag auf Verpflichtung des, Beklagten, das Vorkaufsrecht auf das gesamte Grundstück zu erstrecken, abgewiesen hat. Nach Art. 34 Abs. 1 S. 3 NatSchGBY (in der Neufassung Satz 4) hätten die Kläger nur dann Anspruch auf Erstreckung des Vorkaufs auf das gesamte Grundstück, wenn die Restfläche für sie nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich verwertbar wäre. Hiervon kann nicht die Rede sein. Der vom Vorkaufsrecht nicht betroffene westliche Teil des Grundstücks mit einer Fläche von ca. 1.400 m² , der mit einem Wohnhaus mit Nebengebäuden bebaut ist und im übrigen Hof- und Gartenflächen umfaßt, wird durch die Abtrennung der östlichen, seenahen Teilfläche in seiner selbständigen Nutzbarkeit als Wohn- und Gartengrundstück nicht beeinträchtigt, zumal wegen der das Grundstück in Nord-Süd-Richtung durchschneidenden Ortsstraße ?St. Alban? ein unmittelbarer Zusammenhang der beiderseits gelegenen Grundstücksteile ohnehin nicht gegeben ist. Es mag zwar sein, daß der mit der Abtrennung des östlichen, vorkaufsrechtbelasteten Grundstücksteils verbundene Verlust eines eigenen, wenn auch - infolge des vorgelagerten 8 - 10 m breiten Verlandungsstreifens - nicht unmittelbaren Zugangs zum A.-See eine Minderung des Verkaufswertes des verbleibenden Haus- und Gartengrundstücks zur Folge hat, weil der Grundstücksmarkt derartige Lagevorteile wertsteigernd berücksichtigt, doch erfüllt allein dieser Nachteil die Voraussetzungen des Art. 34 Abs. 1 S. 3 (bzw. S. 4) NatSchGBY nicht. Auf § 508 S. 2 BGB können die Kläger sich insoweit nicht berufen, da Art. 34 Abs. 1 S. 3 NatSchGBY bezüglich des Anspruchs auf Erstreckung des Vorkaufsrechts eine spezielle Regelung trifft (vgl. Reinisch a. a. O.). Einen die Grenze der Sozialbindung überschreitenden Eingriff in ihr Grundeigentum - mit der etwaigen Folge eines Übernahmeanspruchs nach Art. 34 Abs. 1 S. 3 NatSchGBY (vgl. Reinisch a. a. O.) - können sie schon deshalb nicht mit Erfolg geltend machen, weil ihnen hinsichtlich der bisherigen Stellung als Seeanlieger eine geschützte Rechtsposition nicht zusteht und nach den Gesamtumständen ein schwerer und unerträglicher Eingriff in ihr Eigentum am Grundstück nicht vorliegt.

Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils bestehen somit nicht. Der Bescheid des Landratsamts über die Ausübung des Vorkaufsrechts an der betreffenden Grundstücksteilfläche erscheint in jeder Hinsicht rechtmäßig und ist auch hinsichtlich der Ermessensausübung nicht zu beanstanden.

 

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