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BGH, 12.07.1991, V ZR 121/90

TitelBGH, 12.07.1991, V ZR 121/90 
OrientierungssatzSondermüll; Grundstücksbelastung; Ersatz für Kosten der Entsorgung eines mit Sondermüll belasteten Grundstücks 
NormBGB § 463 S. 2 
LeitsatzVerschweigt der Verkäufer arglistig, daß das verkaufte Grundstück als ?wilde? Müllkippe benutzt worden ist, so kann der Käufer nach § 463 S. 2 BGB Ersatz des mit der Beseitigung von abgelagertem Sondermüll verbundenen Schadens auch dann verlangen, wenn der Verkäufer zwar nicht die Ablagerung von Sondermüll, aber die Nutzung als ?wilde? Müllkippe verschwiegen hat.
GerichtBGH 
Entscheidungsdatum12.07.1991 
AktenzeichenV ZR 121/90 

Zum Sachverhalt:

Die Kl. kauften mit notariellem Vertrag vom 29. 6. 1979 von der Bekl. die im Grundbuch von B. Blatt 453 eingetragenen Grundstücke N.-Weg / Im H. zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus zum Preis von insgesamt 250 000 DM. Unter Nr. 4 des Vertrages heißt es u. a.: ?Die Grundstücke mit den darauf befindlichen Gebäuden werden verkauft wie sie stehen und liegen; also unter Ausschluß jeglicher Haftung für Sachmängel . . . Jedoch versichert der Verkäufer, daß ihm verborgene Mängel . . . nicht bekannt sind und ein Verdacht auf solche bisher nicht bestanden hat.? Unter den gekauften Grundstücken befindet sich das Flurstück 47 der Flur 7 in einer Größe von ca. 1 000 qm, welches ursprünglich aus einer Sandkuhle bestanden hatte und seit den zwanziger oder dreißiger Jahren als wilde Müllkippe benutzt worden war. Erst im Jahre 1958 wurde in der Gemeinde B. eine geregelte Hausmüllabfuhr eingeführt. Ob danach noch bis 1968 Müll auf der Parzelle abgelagert wurde, ist zwischen den Parteien streitig. Das ursprüngliche im Eigentum der Gemeinde B. befindliche Flurstück 47 pachtete mit Vertrag vom 19. 4. 1968 der Ehemann der Bekl. Er verpflichtete sich dabei u. a., das Grundstück einzufrieden und ?in einem Zustand zu erhalten, wie es der Ortsüblichkeit entspricht?. Der Pächter ließ die Oberfläche des Grundstücks von Gestrüpp und dort lagerndem Unrat befreien, ebnete Haufen und Kuhlen ein, setzte Pflanzen und ließ die Einfriedung erstellen. Im Oktober 1971 kaufte die Bekl. die Parzelle 47 zum Preis von 20 000 DM. Weitere Flurstücke (46/16 und 46/21) erwarb sie 1972 und 1973 für insgesamt 13 760 DM hinzu. Da sie keine Genehmigung zur Errichtung einer Lkw-Halle auf den Grundstücken erhalten konnte, veräußerte die Bekl. die drei Grundstücke an die Kl. Bei den Ausschachtungsarbeiten für den Bau eines Winterbungalows mit Teilunterkellerung stellten die Kl. fest, daß sich im Baugrund Haus- und Sondermüll einschließlich Farbreste einer in B. ansässigen Farbenfabrik befanden. Die Kl. sind von der Bekl. nicht darüber unterrichtet worden, daß sich auf der Parzelle 47 eine Müllkippe befand. Mit der Behauptung, die Bekl. habe ihnen die Benutzung der Parzelle 47 als wilde Müllkippe arglistig verschwiegen, nehmen die Kl. die Bekl. nach § 463 S. 2 BGB auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch. Die Müllablagerungen hätten zu einer wesentlichen Verzögerung des Bauvorhabens und zu einem erheblichen finanziellen Mehraufwand wegen der notwendigen Entsorgung der Baugrube und einer erforderlichen Vollunterkellerung des Bungalows geführt. Die Höhe des ihnen bisher entstandenen Schadens haben die Kl. mit 152 256,74 DM beziffert. Die entsprechende Zahlungsklage und den Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht für alle zukünftigen Schäden hat das LG abgewiesen.

Mit der Berufung haben die Kl. neben dem Zahlungs- und dem Feststellungsantrag hilfsweise die Verurteilung der Bekl. zur Abtretung etwaiger Ansprüche gegen die Gemeinde B. aus dem Kaufvertrag vom Oktober 1971 begehrt. Das BerGer. hat mit dem angefochtenen Teil-Grundurteil den Anspruch der Kl. auf Ersatz des Schadens, der dadurch entstanden sei, daß die Bekl. bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages vom 29. 6. 1979 verschwiegen habe, daß auf dem Grundstück in früheren Jahren in erheblichem Umfang Müll abgelagert worden war, dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Gründe

I. Das BerGer. führt aus:

Den Kl. stehe gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch aus § 463 S. 2 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines wesentlichen Mangels des verkauften Grundstücks zu. Die Verfüllung der früher vorhandenen Sandkuhle mit Bauschutt, Garten- und Hausmüll und anderen Abfällen habe zu einer Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Baugrundes geführt. Im übrigen habe auch die Benutzung des Grundstückes als Müllkippe den nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Gebrauch, nämlich die Bebauung zu Wohnzwecken, und zugleich den Wert des Grundstücks nicht unerheblich gemindert. Diesen offenbarungspflichtigen Fehler habe die Bekl. den Kl. arglistig verschwiegen. Schon das eigene Vorbringen der Bekl. und die Würdigung aller unstreitigen Umstände begründeten den Schluß, daß die Verkäuferin bei Abschluß des Kaufvertrages mindestens den dringenden Verdacht auf umfangreiche Müllablagerungen im Untergrund des verkauften Grundstückes gehabt habe. Dies werde durch die in der ersten Instanz durchgeführte Beweisaufnahme erhärtet. Das vorsätzliche Verschweigen dieses Mangels führe gem. § 463 S. 2 BGB zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Dieser umfasse auch die Vermögensnachteile der Kl., die darauf beruhten, daß auf dem Grundstück Sondermüll abgelagert worden sei. Auch wenn die Kenntnis der Bekl. hinsichtlich des Sondermülls (etwa Farbe und Chemikalien) nicht feststehe, hindere das die Ersatzpflicht nicht. Der Fehler des gekauften Grundstückes beruhe darauf, daß es jahrelang als Müllkippe gedient habe. Gerade bei alten Mülldeponien müsse aber auch mit Ablagerungen von Sondermüll gerechnet werden. Die Schadensersatzpflicht sei daher dem Grunde nach zu bejahen.

II. Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

1. Zutreffend geht das BerGer. davon aus, daß das verkaufte Grundstück aufgrund der früheren Nutzung als wilde Müllkippe ohne durchgeführte Entsorgung mit einem Fehler behaftet war, der den Wert und die Tauglichkeit zu dem nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht unerheblich minderte. Das wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

2. Daß es sich bei diesem Fehler um einen offenbarungspflichtigen Umstand handelte, steht ebenfalls außer Zweifel und wird auch von der Revision nicht anders gesehen.

3. Die Annahme des BerGer., die Bekl. habe den Fehler den Kl. arglistig verschwiegen, ist nicht zu beanstanden.

Zutreffend geht das Berufungsurteil davon aus, daß Arglist Vorsatz (direkten oder bedingten) der Verkäuferin verlangt. Die Feststellung, die Bekl. habe bei Abschluß des Kaufvertrages ?jedenfalls? den den Kl. nicht bekannten und ihnen auch nicht mitgeteilten ?Verdacht gehabt, das Grundstück könne mit erheblichen Müllablagerungen aufgefüllt sein?, ist fehlerfrei. Die in diesem Zusammenhang von der Bekl. erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft. Sie sind unbegründet (§ 565 a ZPO).

Der festgestellte Verdacht rechtfertigt die Bejahung mindestens des bedingten Vorsatzes der Bekl. Daß sie angesichts dieses Verdachtes die Nutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe mindestens für möglich hielt und in Kauf nahm sowie gleichzeitig damit rechnete, die Kl. würden bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen haben, liegt auf der Hand und bedurfte, wie das BerGer. rechtsfehlerfrei angenommen hat, ?keiner weiteren Begründung?.

4. Hat damit die Bekl. den Fehler des verkauften Grundstücks ? dessen Benutzung als wilde Müllkippe ? arglistig verschwiegen, so ist sie gem. § 463 S. 2 BGB verpflichtet, die Kl. im Rahmen des verlangten sogenannten kleinen Schadensersatzes so zu stellen, als ob sie ein fehlerfreies Grundstück erhalten hätten. Hat der verschwiegene Mangel zu einer Wertminderung geführt, so hat sie diese auszugleichen. Mußte das als Müllkippe früher genutzte Grundstück vor einer Bebauung mit einem Wohnhaus entsorgt werden, müssen die dafür erforderlichen Aufwendungen ersetzt werden. Mußte das Bauvorhaben anders gegründet werden als bei einem mangelfreien Baugrund, so sind die dafür erforderlichen Mehraufwendungen zu ersetzen. Entgegen der Auffassung der Revision müssen die notwendigen Kosten für eine Entsorgung des Grundstücks auch insoweit ersetzt werden, als sie auf einer Belastung mit Sondermüll beruhen, hinsichtlich deren der Bekl. kein Vorsatz nachgewiesen werden konnte. Wie das BerGer. zutreffend ausgeführt hat, liegt die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks in der jahrelangen Nutzung als wilde Müllkippe. Für die Annahme des arglistigen Verschweigens dieses Fehlers ist es unerheblich, ob die Verkäuferin die Art des wild gelagerten Mülls gekannt hat oder nicht. Entscheidend ist, daß die Kenntnis oder der Verdacht von der früheren Existenz einer Müllkippe nicht an die Käufer weitergegeben worden ist. Einem Käufer soll durch die Aufklärung die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des fehlerhaften Grundstücks gegeben werden. Diese Zielrichtung der Aufklärungspflicht über das Vorhandensein einer ehemaligen Müllkippe ist auch dann nicht in Frage gestellt, wenn die aufklärungspflichtige Verkäuferin zwar nicht die Art des abgelagerten Mülls, aber die Benutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe kennt.

Demnach hat das BerGer. zutreffend dem Grunde nach eine Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz des Schadens bejaht, der den Kl. dadurch entstanden ist, daß ihnen bei Abschluß des Kaufvertrages die frühere Nutzung des Kaufgrundstücks als Müllkippe arglistig verschwiegen worden ist. Die Revision ist daher als unbegründet zurückzuweisen.

 

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