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BGH, 24.11.1995, V ZR 234/94

TitelBGH, 24.11.1995, V ZR 234/94 
OrientierungssatzÜbergabe eines Grundstückes und Bodenkontaminination 
NormBGB § 477 Abs. 1; BGB § 459 Abs. 1; BGB § 462 
LeitsatzUnter Übergabe im Sinne des § 477 Abs. 1 BGB ist im Regelfall die Übertragung des mittelbaren Besitzes zu verstehen.
GerichtBGH 
Entscheidungsdatum24.11.1995 
AktenzeichenV ZR 234/94 

Zum Sachverhalt:

Mit notariellem Vertrag vom 3. Februar 1989 kaufte die Klägerin von der Beklagten mehrere Grundstücke, u. a. deren früheres Firmengrundstack in M., auf dem Rechtsvorgänger der Beklagten in den fünfziger und sechziger Jahren Handel mit Farben und Lacken betrieben hatten. Nach dem Kaufvertrag war die Haftung für die ?Bodenbeschaffenheit des veräußerten Grundbesitzes? ausgeschlossen. Der Besitzübergang war für den Tag der Kaufpreiszahlung vereinbart. Ab dann sollte die Beklagte bis zur Räumung an die Klägerin bestimmte Mietzahlungen erbringen. Ende September oder Anfang Oktober 1989 zahlte die Klägerin den Kaufpreis. Die Beklagte räumte das Grundstück vertragsgemäß Ende Mai 1990. Am 11. Mai 1990 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Bei Aushubarbeiten zum Zwecke der Bebauung wurden im Dezember 1990 Schadstoffe entdeckt, die Farben und Lacke enthielten. Sie wurden im Januar 1991 von der Klägerin entsorgt. Anfang März 1991 stellte die Klagerin fest, daß weitere Schadstoffe in das Erdreich gedrungen waren. Auch diese Kontaminierungen ließ die Klägerin beseitigen. Sie begehrt Erstattung der Gesamtkosten für die Beseitigung der Schadstoffe. Ihren Anspruch hat sie mit der am 2. 4. 1991 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 13. Juni 1991 zugestellten Klage geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, der Anspruch der Klägerin auf Minderung des Kaufpreises (§§ 459 Abs. 1, 462 BGB) sei verjährt. Die Revision der Klägerin führte zur Zurückverweisung.

Gründe

?II. .... 2. Keinen Bestand haben ... die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Frage der Verjährung.

a) Nach § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche - sofern nicht der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat - bei beweglichen Sachen in sechs Monaten von der Ablieferung, bei Grundstücken in einem Jahr von der Übergabe an. Im Bereich der beweglichen Sachen besteht in der Rechtsprechung und im Schrifttum Einigkeit, daß unter ,Ablieferung die - auch einseitige -Einräumung der tatsächlichen Möglichkeit zu verstehen ist, die verkaufte Sache auf Fehler zu untersuchen (vgl. nur BGHZ 93, 338, 345; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 477 Rdn. 10; Staudinger/Honsell, BGB, 12. Aufl., § 477 Rdn. 24 m.w.N.). Die Verschaffung mittelbaren Besitzes durch Vereinbarung eines Besitzkonstituts oder durch Abtretung des Herausgabeanspruchs genügt demgegenüber nicht. Bei Grundstücken ist die Frage, ob neben der Verschaffung unmittelbaren Besitzes auch die Vereinbarung von Übergabesurrogaten die Verjährungsfrist in Lauf setzt. in früherer Zeit kontrovers diskutiert worden. Zum Teil ist- anknüpfend an den unterschiedlichen Gesetzeswortlaut - angenommen worden, die Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses oder die Abtretung des Herausgabeanspruchs lösten den Verjährungsbeginn aus, da diese Surrogate - wie aus §§ 930, 931 BGB deutlich werde - der Übergabe rechtlich gleichstünden (Crome, System des Deutschen bürgerlichen Rechts, Bd. 2, 1902, § 233, 2 m. Fn. 9; Dernburg, Das bürgerliche Recht des Deutschen Reichs und Preußens, 2. Bd., 1899, § 190 II 2; Kisch, GrünhutsZ 29 [19021, 342 ff., 358; Oertmann, BGB, 5. Aufl., 1929, § 477 Abs. 2 b). Andere haben die Auffassung vertreten, es sei die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes erforderlich; die unterschiedliche Begriffsbildung beruhe nur darauf, daß bei- Grundstücken nicht die einseitige Einräumung der Untersuchungsmöglichkeit genüge, vielmehr eine vertragsgemäße Übergabe erforderlich sei (Eccius, Gruchot 43 [1899], 20 ff., 341; Planck/Knoke, BGB, 4. Aufl., 1928, § 477 Anm. 4 b; vgl. auch Cosack, Lehrbuch des bürgerlichen Rechts, Bd. 1, 8. Aufl., 1927, § 188 lll 2 e). Diese Auffassung überwiegt - soweit die Problematik überhaupt angesprochen wird - in der heutigen Kommentarliteratur (MünchKommBGB/Westermann, § 477 Rdn. 13; Jauernig/Vollkommer, BGB, 7. Aufl., § 477 Anm. 3 b cc; vgl. auch Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 477 Rdn. 46; unentschieden Staudinger/ Honsell, BGB,12. Aufl., § 477 Rdn. 29).

b) Von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Frage bislang nicht entschieden worden. Der Senat hat sie in einem vergleichbaren Fall offengelassen (vgl. Urt. v.3. Februar 1989, V ZR 278/87, WM 1989, 826 f.). Sie ist nunmehr für die vorliegende Fallkonstellation dahin zu beantworten, daß unter Übergabe im Sinne des § 477 Abs. 1 BGB die Übertragung des unmittelbaren Besitzes zu verstehen ist.

aa) Für diese Auffassung spricht schon, daß auch ansonsten im Kaufrecht mit Übergabe allein die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes nach § 854 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gemeint ist. Der Verkäufer erfüllt die ihm nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB obliegende Pflicht zur Übergabe der Kaufsache nur, wenn er dem Käufer den unmittelbaren Besitz verschafft. Die Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses oder die Abtretung des Herausgabeanspruchs entsprechen der Verkäuferpflicht nur, wenn dies vertraglich besonders vereinbart ist. Auch der in § 446 BGB geregelte Gefahrübergang knüpft an die Übergabe im Sinne der Übertragung des unmittelbaren Besitzes an (BGH, Urt. v. 1. Februar 1982, III ZR 92/80, NJW 1983, 627, 628). Daß die Vereinbarung eines Übergabesurrogates zusammen mit der Einigung über den Eigentumsübergang bei beweglichen Sachen zum Gefahrübergang führt, besagt nichts Gegenteiliges. Der Gefahrübergang beruht dann nämlich nicht auf § 446 Abs. 1 BGB, sondern auf der Eigentumsübertragung (MünchKomm-BGB/Westermann, § 446 Rdn. 7).

bb) Aus den Vorschriften der §§ 930, 931 BGB kann nichts für die Auffassung hergeleitet werden, die für eine Übergabe im Sinne des § 477 Abs. 1 BGB auch die Vereinbarung von Übergabesurrogaten ausreichen läßt. Diese Regelungen zeigen vielmehr gerade, daß ein Übergabesurrogat nicht generell der Übergabe gleichsteht, sondern daß es die Übergabe nur insoweit ersetzt, als es um die Eigentumsübertragung an beweglichen Sachen geht. Eine darüber hinausgehende Bedeutung kommt ihnen nicht zu.

cc) Diesem aus dem systematischen Gesetzeszusammenhang gewonnenen Verständnis entspricht auch der Sinn und Zweck der Norm. Die innere Rechtfertigung für den an die Übergabe geknüpften Verjährungsbeginn besteht darin, daß ab diesem Zeitpunkt der Käufer in der Lage ist, die Kaufsache zu untersuchen und etwaige Fehler zu entdecken und zu rügen. Dies gilt für bewegliche Sachen nicht anders als für Grundstücke. Diese Möglichkeit hat der Käufer uneingeschränkt nur, wenn ihm der unmittelbare Besitz übertragen worden ist. Steht ihm nur ein Herausgabeanspruch gegen einen Dritten zu, muß er ihn zunächst durchsetzen, um das Grundstück untersuchen zu können. Nicht wesentlich anders ist seine Rechtsstellung, wenn er mit dem Verkäufer ein Besitzmittlungsverhältnis vereinbart hat. Zwar mag ihm im Einzelfall aufgrund dieses Rechtsverhältnisses die Befugnis eingeräumt sein, das Grundstück auch vor Ablauf der vertraglichen Besitzzeit zu betreten und zu untersuchen. Auch dieses Recht muß er jedoch gegebenenfalls durchsetzen. Außerdem muß er den fortbestehenden Besitz des Verkäufers respektieren und kann daher seine Untersuchungen nicht nach Belieben gestalten.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weist die Regelung des § 558 Abs. 2 BGB Parallelen zu der des § 477 Abs. 1 BGB auf, die eine ähnliche Bewertung rechtfertigen und ebenfalls dafür sprechen, als Voraussetzung für den Verjährungsbeginn die Übertragung des unmittelbaren Besitzes zu fordern. Nach § 558 Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache mit dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Der Grund hierfür ist derselbe, der nach § 477 Abs. 1 BGB den Beginn der Verjährungsfrist bestimmt. Der Vermieter soll die Sache untersuchen können. Voraussetzung dafür ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, daß der Vermieter durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt worden ist, sich ungestört ein umfassendes Bild von der Mietsache zu machen (s. nur BGH, Urt. v.10. Juli 1991, Xll ZR 105/90, NJW 1991, 2416 ff. m.w.N.). Dies ist infolgedessen verneint worden, wenn der Vermieter die Mietsache lediglich aufgrund einer Gestattung des Mieters, der weiter den Besitz ausübte, untersuchen konnte (BGH a.a.O., S. 2418).

c) Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß die Verjährung des von der Klägerin geltend gemachten Anspruchs erst mit der Räumung des Grundstücks Ende Mai 1990 zu laufen begonnen hat. Zuvor bestand nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zwischen den Parteien zwar ein Besitzmittlungsverhältnis aufgrund eines Mietvertrages, der der Klägerin auch das Recht zur Besichtigung des Grundstücks gewährte. Doch eröffnete dieses Recht der Klägerin nicht die für den Verjährungsbeginn erforderliche ungehinderte Untersuchungsmöglichkeit. Das Berufungsgericht hat auch nicht festgestellt, daß die Parteien mit der Vereinbarung des Besitzübergangs, d. h. mit der Begründung des mittelbaren Besitzes, einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden früheren Verjährungsbeginn vertraglich festgelegt haben. Infolgedessen hat die am 2. April 1991 eingereichte Klage zur Unterbrechung der Verjährung geführt (§ 209 Abs. 1 BGB). Zwar ist die Klage erst nach Ablauf der Verjährungsfrist, am 12. Juni 1991, zugestellt worden. Die Zustellung wirkt jedoch auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung zurück, da sie noch als ,demnächst im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO anzusehen ist. Die Klägerin hat nämlich durch ihr Verhalten nicht zu den Verzögerungen zwischen Klageeinreichung und Klagezustellung beigetragen. Die Verzögerungen beruhen allein auf organisatorischen Mängeln im gerichtlichen Bereich.

Ob der Zeitpunkt der Übertragung des unmittelbaren Besitzes an dem Kaufgrundstück auch dann für den Beginn der Verjährungsfrist ausschlaggebend ist, wenn der Käufer vor Übergabe das Eigentum an dem Grundstück erworben hat, oder ob - entsprechend der Regel über die Gefahrtragung (§ 446 Abs. 2 BGB) - in diesem Fall der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs maßgeblich ist, braucht nicht entschieden zu werden, da die Klägerin das Eigentum am 11. Mai 1990 erworben hat. Auch unter Berücksichtigung dieses Zeitpunktes wäre die Verjährung rechtzeitig unterbrochen worden.

Gleichfalls dahingestellt bleiben kann, ob die vorstehenden Erwägungen einschränkungslos auch dann maßgeblich sind, wenn der Verkäufer entgegen § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB nach den vertraglichen Vereinbarungen keine Übergabe schuldet, sondern von seiner Leistungspflicht durch Eigentumsübertragung und Vereinbarung eines - zumal langfristigen - Besitzmittlungsverhältnisses frei wird oder wenn der Käufer in ein bestehendes Besitzmittlungsverhältnis eintritt. Eine solche Fallkonstellation ist hier nicht gegeben.?

 

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